Перепланировка комнаты: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора — Справочник Недвижимости

Содержание

Как оформить перепланировку

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома. 

Мероприятия, или работы, по переустройству

  1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
  3. Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

  1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
  2. Устройство несущих стен.
  3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
  4. Устройство проемов в несущих стенах.
  5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
  6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
  8. Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
  9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
  10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
  12. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома

  1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
  2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
  3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
  4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
  5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
  6. Устройство каминов, дымоход

Перепланировка комнаты

Существуют множество вариантов перепланировки комнаты, позволяющих сделать жилое пространство более удобным и полнее отвечающим вашим потребностям. Главное условие здесь - ваша перепланировка комнаты, равно как и всей квартиры, должна соответствовать жилищному законодательству и строительно-санитарным нормативам.

Встроенные шкафы и перепланировка комнаты

Во-первых, это такой вариант, как перепланировка комнаты с демонтажом встроенной мебели. Является ли встроенный шкаф перепланировкой? Поскольку встроенные шкафы отмечены на поэтажном плане квартиры и относятся к вспомогательным помещениям, то их слом является перепланировкой. На поэтажном плане они обозначаются цифрой и литерой (например, 2а, 2б), где цифра означает принадлежность шкафа к соответствующему помещению, а литера - его порядковый номер. Расширение комнаты за счет площади встроенной мебели считается простой перепланировкой и не требует разработки проектной документации. Согласовать ее можно в упрощенном порядке - по плану до и после перепланировки. 

Бывает и наоборот: иногда владельцы квартир хотят устроить в одной из комнат просторную гардеробную, отгородив часть помещения гипсокартонной перегородкой. Такая перепланировка комнаты аналогично не представляет сложности и проходит по упрощенной схеме.

Перепланировка смежных комнат

​Стоит отметить, что встроенной мебелью перепланировка комнаты, чаще всего, не ограничивается. Нередко собственники желают получить дополнительное жилое помещение, для чего делят комнату на две части перегородкой. При этом не следует забывать о нормативных требованиях. Во все жилые помещения, а также на кухню, должен поступать дневной свет через окна. Поэтому новая перегородка должна быть светопроницаемой (полностью прозрачной, например из стеклоблоков, или иметь окно). Если же вы не хотите у себя дома прозрачную стенку, то можно обойти это требование, назвав в экспликации образованную ей темную комнату кладовой.

Еще одно ограничение по перепланировке смежных комнат касается минимальной площади жилых помещений. Согласно им, площадь общей комнаты начинается от 16 кв.м, а площадь "спальни" от 8 (на одного) или 10 кв. м (на двоих чел.).

Перепланировка комнаты в квартиру

​Жильцы коммунальных квартир иногда хотят преобразовать свою комнату в квартиру - поставить в ней душ и туалет. В большинстве случаев это невозможно, поскольку по нормам данные помещения не должны располагаться над жилыми комнатами. Соответственно, превратить свою комнату в квартиру с душем и туалетом вы сможете, только если живете на первом этаже. Но и этот факт сам по себе ничего не дает, ведь в комнату придется провести трубы, которые пойдут по стене коридора. А он, в свою очередь, является общей собственностью жильцов коммуналки и чтобы пустить по коридору трубы, потребуется согласие всех соседей по квартире. 

​Перепланировка балкона в комнату

Иногда нас спрашивают - можно ли сделать жилую комнату на балконе или лоджии? В принципе, жить там вам никто не запретит. Но что касается такого атрибута комнаты, как батарея, то переносить ее на балкон не допускается. Даже если он будет серьезно утеплен, все равно радиатору там не место - это один из "непререкаемых" запретов при перепланировке, который выдвигает как жилищное законодательство, так и авторы домов. Отопительная система многоквартирных зданий не рассчитана на обогрев дополнительных площадей.

Относительно присоединения балкона или лоджии к комнате, отметим следующее. Снести подоконный блок (не трогая порожек и надоконную перемычку) - как правило, можно. Не отгораживать балкон и комнату друг от друга - нет. Выход - поставить "французские" окна: без них перепланировку не согласуют.

Раньше допускалось объединять комнату и балкон, но теперь жилищные инспекции требуют разграничивать их после сноса подоконного блока.

Подробнее об этом см. здесь

Перепланировка комнаты и коридора

Иногда к жилой комнате присоединяют часть площади коридора. Как правило, для этого потребуется сломать или перенести часть ненесущих перегородок. Если же все внутриквартирные стены являются несущими, то все осложнится - ломать и двигать капитальные стены нельзя.

Как определить несущую стену?

Пример перепланировки комнаты в коммунальной квартире.

В данном случае проводилось устройство (изменение) конструкции полов и замена напольного покрытия.

 

Не подлежащая согласованию перепланировка: что нельзя менять

Не все идеи перепланировки могут быть реализованы. И причина заключается не в профессионализме разработчика проекта.
Если проблема только в этом, после исправления ошибок можно подать заявку повторно и узаконить желаемые изменения. Но есть несколько вариантов перепланировки, которые согласованию не подлежат из-за самой сути проводимых преобразований. Подобные ошибки и заблуждения обходятся владельцам квартир очень дорого, если они воплощены в жизнь до согласования. Поэтому мы расскажем, как не следует даже пытаться изменить свое жилище.

Над комнатами соседей снизу не могут располагаться кухня или санузел


Над комнатами соседей снизу не могут располагаться кухня или санузел

Провальный вариант перепланировки-1: комната без окна и радиатора

Обладатели квартир с просторными комнатами нередко поддаются соблазну разделить их пополам, чтобы в результате стать владельцами многокомнатного жилища. Они ориентируются лишь на распределение квадратных метров, но упускают важный нюанс. В стандартной комнате есть только одно окно, и поделить его между двумя образовавшимися помещениями не получится.

Нельзя проводить перепланировку, по итогам которой получается комната без окна


Нельзя проводить перепланировку, по итогам которой получается комната без окна

Люди готовы смириться, устроив в безоконной комнате спальню. Однако закон подобную перепланировку запрещает. Пункт 5.1 СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» предписывает обязательное наличие естественного освещения в помещениях, где человек находится постоянно. Таковыми Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ признает те, где люди пребывают от двух часов и более. Очевидно, что комната подходит под это определение, даже если ее обитатели планируют только спать в ней.

Кроме того, запрещается оставлять жилое помещение без приборов отопления и искусственного освещения. Хотя эту проблему решить проще, организовав дополнительные точки водоснабжения и энергообеспечения, о таких деталях нередко забывают. Кстати, подобные изменения тоже должны быть отражены в проекте перепланировки.

Провальный вариант перепланировки-2: мини-комнаты

Продолжаем рассматривать ситуацию с разделением большой комнаты на две маленьких. Предположим, что в исходном помещении было два окна и в новых созданы условия для инсоляции. Но проект перепланировки может быть отклонен, если эти комнаты не укладываются в нормативы по минимальной площади. Согласно пункту 5.7 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», установлены следующие ограничения:

  • не менее 14 кв. м для комнат в однокомнатных квартирах;
  • не менее 16 кв. м для гостиных остальных квартир;
  • не менее 8 кв. м для спален, рассчитанных на одного человека;
  • не менее 10 кв. м для спален, предназначенных для двоих.
По итогам перепланировки гостиная должна получиться площадью как минимум 16 кв. м


По итогам перепланировки гостиная должна получиться площадью как минимум 16 кв. м

Существуют ограничения и на размеры кухонь – они должны быть не менее 8 кв. м. Если в квартире предусмотрена кухня-столовая, то под зону готовки необходимо выделить как минимум 6 кв. м. Наконец, популярные в последнее время кухни-ниши не могут иметь площадь менее 5 кв. м.

Провальный вариант перепланировки-3: вход в туалет из комнаты или кухни

Такую ошибку допускают люди, не до конца разобравшиеся с идеей обустройства прохода из спальни в ванную комнату. Наталкивают на такую мысль красивые фильмы, где у каждого жителя большого дома есть свой санузел, попасть в который можно только через собственную комнату.

Проход в помещение с унитазом через кухню или комнату запрещается


Проход в помещение с унитазом через кухню или комнату запрещается

Непосредственно против прохода в ванную законодательство ничего не имеет. Но если в помещении присутствует и унитаз, начинаются проблемы. Пункт 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» разрешает организовать проход туда через жилую площадь лишь при одновременном соблюдении двух условий:

  1. Это совмещенный санузел, прилегающий к спальне.
  2. В квартире есть еще один санузел (совмещенный или отдельный туалет), в который можно попасть через коридор/прихожую.

Соответственно, делать вход через кухню запрещается, и без вариантов.

Провальный вариант перепланировки-4: расширение санузла за счет комнаты

Причина заключается в том, что в случае внесения подобных изменений часть ванной, туалета или кухни расположится над комнатой соседей. Представьте, что ждет их в случае затопления (да и хозяевам аварийной квартиры придется нести куда более тяжелую в финансовом плане ответственность). Это предотвращает пункт 3.8. СанПиНа 2.1.2.2645-10.

Нельзя расширять санузел за счет жилых помещений и кухонь


Нельзя расширять санузел за счет жилых помещений и кухонь

Однако есть несколько способов обхода этой нормы (точнее, ситуаций, когда она просто неприменима):

  1. Расположение квартиры на первом этаже. В этом случае соседи снизу отсутствуют, следовательно, ничьи права ущемлены не будут.
  2. Перепланировка второго этажа двухуровневой квартиры. Тогда ее владелец – сам себе сосед снизу, а нарушать свои права закон не запрещает. Однако тут есть оговорка: распространяется такая вольность только на расширение санузла за счет кухни (то есть под увеличенным помещением тоже расположится кухня). Последнюю также запрещено расширять за счет комнаты.
  3. Размещение над комнатами прачечной. Стиральные машины не отражаются в плане БТИ, следовательно, отведенные под них комнаты контролю не подлежат. Поэтому их вполне можно вынести за пределы санузла, сделав его просторнее без перепланировки.
  4. Если ваша ситуация не вписывается ни в одну из вышеперечисленных, а увеличить санузел очень хочется, можем порекомендовать лишь захватить часть коридора или кладовки.

Провальный вариант перепланировки-5: изменения, несущие угрозу

Перепланировка квартиры может повлечь куда более страшные последствия, чем потенциальное затопление соседского жилья:

  • деформация или полное разрушение несущих стен;
  • нарушение норм пожарной безопасности;
  • эстетический (для исторически ценных зданий) и технологический ущерб фасадам;
  • создание препятствий для нормального функционирования инженерных систем и коммуникаций, а также затруднение доступа к ним.

Предотвращает подобные вмешательства пункт 1.7.2. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Нельзя перепланировкой нарушать целостность несущих конструкций


Нельзя перепланировкой нарушать целостность несущих конструкций

Эти предписания нередко вызывают вопрос: а что насчет создания проема в несущей стене? С одной стороны, такая манипуляция затрагивает конструкцию, снижения прочности которой законодательство не допустит. Но, с другой, изменения подобного рода не так уж и редки в строительной практике.

Секрет решения проблемы – укрепление проема. Металлическая арматура (для бетонных стен) и швеллеры (для кирпичны)х способны восстановить прочность и не дать несущей конструкции обрушиться.

Соответствующие чертежи и расчеты должны быть внесены в проект планировки, чтобы в процессе экспертизы была возможность убедиться в безопасности планируемого мероприятия. Очевидно, что в этом случае процесс согласования окажется гораздо дольше и труднее.

Теперь вы знаете, какие ограничения накладываются на перепланировку, что нельзя менять в квартирах, а также какие отступления от предписаний существуют. В любом случае, если вы не уверены, подлежит ли ваша идея согласованию, лучше обратиться к специалистам. Запрещенные перепланировки влекут за собой довольно серьезные последствия, поэтому надо заблаговременно исключить все риски

Сохранить статью:

Подписаться на новые статьи

«Как узаконить перепланировку квартиры?» – Яндекс.Кью

Для узаконивания перепланировки можно воспользоваться стандартным порядком согласования перепланировки квартиры, который описан в главе 4 Жилищного кодекса РФ, действующего на всей территории Российской Федерации.

Для начала необходимо получить в БТИ технический паспорт БТИ (Бюро технической инвентаризации). Он необходим согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Относительно плана БТИ чиновники смотрят все планируемые изменения в квартире. Также необходимо пройти с этим планом по квартире и проверить нет ли каких-либо отличий в планировке. Возможно, кто-то сделал её уже до Вас. Или была допущена ошибка БТИ, которую надо исправлять до того, как выполняется ремонт.

Далее необходимо согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ выполнить проект перепланировки в организации, которая имеет на это соответствующий допуск СРО (Саморегулируемой организации). Проектировщики также обязаны проконсультировать Вас нет ли в Вашей планируемой перепланировке каких-либо нарушений строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. В противном случае, если они выполнят проект с нарушениями в перепланировке, то Вы получите отказ.

Далее в орган местного самоуправления, отвечающего за согласование перепланировки (в Москве -это Жилищная инспекция, в других городах- Администрация города или района) необходимо подать в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЖК РФ следующие документы:

1) заявление (оно может быть заполнено на месте) от всех соственников квартиры, либо только одним собственником, если от остальных у него есть нотариальная доверенность;

2) правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).

3) уже упомянутый проект перепланировки квартиры;

4) уже упомянутый технический паспорт БТИ;

5)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Если в Вашем городе есть Многофункциональный центр, то документы можно подать через него. В Москве Жилищная инспекция сама не принимает документы- только через МФЦ.

Согласно пункту 2.1 статьи 26 ЖК РФ собственник не обязан предоставлять документы, указанные выше в пунктах 2,4 и 5. В этом случае орган, отвечающий за согласование, должен сам запросить эти документы у соответствующих организаций по межведомственному взаимодействию. Но это увеличивает сроки согласования перепланировки.

Также, согласно пункту 3 статьи 26 ЖК РФ принимающий документы орган не может требовать каких-либо дополнительных документов, уже описанных нами. Но на практике, в отдельных городах бывает требуют дополнительные документы на основании постановлений местных органов власти. Так, к примеру, в Москве согласно пункту 1.4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 от 25.11.2011 (в последней редакции) проект перепланировки должен быть дополнен техническим заключением о допустимости и безопасности планируемой перепланировки (ТЗК).

Орган местного самоуправления, отвечающий за согласование перепланировки, после рассмотрения поданных документов выдает разрешение на ремонт. После выполнения ремонта на квартиру оттуда вызывается инспектор, который сравнивает фактически выполненную перепланировку с согласованной в проекте. Он выходит в тот момент, когда выполнена чистовая отделка квартиры и установлены сантехнические приборы. Если всё совпадает, то он выдает соответствующий акт, на основании которого в дальнейшем заказывается в БТИ выход техника для новых обмеров, которые он производит и выдает на квартиру планы БТИ с новой планировкой. Далее выполняется техплан у любого кадастрового инженера и на основании него вносятся изменения в ЕГРН.

Если перепланировка уже выполнена, то тут возможны два варианта:

1) подавать документы как будто она не выполнена. Ведь никто перед подачей документов не выходит проверять выполнена ли она или нет. В некоторых городах (в том числе, в Москве), если последние обмеры БТИ квартиры проводились более 5 лет назад, то технический паспорт не выдают без проведения новых обмеров. В этом случае, чтобы не "засветить" свою перепланировку, можно взять архивную выписку плана БТИ и делать проект перепланировки относительно неё, а сам технический паспорт не подавать в согласующий орган, который, как мы уже говорили, закажет его сам.

Такой путь имеет ряд преимуществ:

  • Вы не "засветите" в БТИ нарушения, имеющие место в Вашей осуществленной перепланировке;
  • При получении разрешения на ремонт Вы будете уверены, что Ваш ремонт законен. Потому что есть много пограничных ситуаций, где нельзя точно сказать согласуют ли такую перепланировку или нет (на усмотрение проверяющего), а Вы уже "засветили" свою перепланировку в БТИ, и в части нарушений придется возвращать дорогостоящий ремонт назад. Если её не вернуть, то согласно пункту 5 статьи 29 ЖК РФ квартира может быть выставлена на торги.
  • Не надо будет платить штраф за незаконную перепланировку.

2) Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ квартиру можно оставить в перепланированном состоянии по решению суда. Для суда в этом случае подготавливается "техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки", выполняемое организацией с допуском СРО. Затем, по решению суда проводятся новые обмеры БТИ квартиры.

В Москве согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 можно узаконить уже сделанную перепланировку на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненной организацией с соответствующим доопуском СРО. Его сдают вместо проекта перепланировки. Такая организация должна профессионально проконсультировать Вас, чтобы в Вашей осуществленной перепланировке не было никаких нарушений. В противном случае, Вас могут ждать неприятности, описанные в предыдущем пункте.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя - Мой дом

 

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

 

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

 

 

 

 

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

 

 

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   


Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Правила перепланировки квартир - новые нормы 2020 года, согласования

Оформление перепланировки довольно строго регулируется различными законодательными актами, в связи с чем нужно учитывать массу особенностей ее проведения.

В первую очередь, перепланировка помещения в обязательном порядке предусматривает необходимость ее согласования с государственными органами, так как это прописано в действующем законодательстве, и нарушение данного требования влечет за собой крайне негативные последствия.

При этом есть ряд ситуаций, когда перепланировка смежных комнат не предусматривает необходимость согласования, в связи с чем важно знать ключевые тонкости ее проведения и особенности действующего законодательства.

Суть вопроса

Такой ремонт представляет собой довольно сложную процедуру, которая предусматривает разработку проекта и корректировку планов БТИ. Ключевым нюансом при оформлении перепланировки является расчет нагрузки, создаваемой на имеющиеся перекрытия, в связи с чем использование любой перегородки предусматривает необходимость расчета возможного предела.

В наше время существует достаточно широкое разнообразие вариантов того, как можно разделить жилую зону, но при этом некоторые из них предусматривают обязательное согласование, и это:

  • монтаж межкомнатной перегородки;
  • разделение жилых помещений колоннами;
  • разделение жилых помещений коридором.

При этом особенное внимание уделяется метражу создаваемых помещений, а также присутствию в каждом из них естественного освещения, и в частности, это касается тех ситуаций, когда разделение осуществляется в пределах однокомнатного жилья, так как эти факторы являются одними из ключевых требований к подобному формату перепланировки.

Общие правила переустройства квартиры

Собираясь проводить глобальный ремонт, включающий перепланировку, стоит ознакомиться с некоторыми моментами, которые требуют согласования или же в принципе запрещены действующим законодательством.

Для кардинального изменения планировки квартиры, которое не попадает под ситуации, являющиеся запрещенными, предусматривается получение разрешения, которое может дать после всестороннего согласования с различными профильными компаниями.

В число таких изменений можно включить:

  • расширение площади путем объединения комнат с лоджиями;
  • работы, которые согласованы с уполномоченными газоснабжающими компаниями и проводимые только специалистами указанных органов, связанные с переносом различных газовых магистралей и специализированного оборудования;
  • частичный демонтаж внутренних несущих конструкций;
  • внесение конструктивных изменений в тип и структуру полов.

Варианты перепланировки комнаты

В первую очередь, стоит отметить объединение смежных комнат между собой. Если они разделяются несущей стеной, то в таком случае нужно будет изготовить проектную документацию, основываясь на техническом заключении о возможности обустройства проема.

Такое заключение выпускается компанией, которая является автором проекта здания, причем его вынесение осуществляется на основании проведенного обследования этой стены в самом ремонтируемом помещении, а также у соседей на этажах вверху и внизу.

Если между помещениями установлена ненесущая перегородка, данная задача существенно упрощается. Перегородка, изготовленная из ГКЛ или же гипосвых пазогребневых блоков, по желанию может устраняться, в связи с чем из двух помещений образуется одна просторная.

ТЗК в данном случае не обязательно, и вполне достаточно разработать проект. Такая же ситуация обстоит с объединением помещений вместе со смежными прихожими. Легкая перегородка может запросто ломаться, чтобы образовать больше полезной.

Также может проводиться перепланировка проходной комнаты путем заделывания одного из дверных проемов, чтобы оставить только один вход в помещение. При этом нередко помещения разделяются на два поменьше для того, чтобы, например, из двухкомнатной квартиры сделать полноценную трехкомнатную.

Крупные комнаты также являются достаточно удобным объектом для перепланировки. Комната, у которой есть два окна, может быть разделена соответствующей перегородкой на две разные зоны таким образом, чтобы в каждом новом помещении было естественное помещение, а также наличие достаточной площади для того, чтобы оно могло считаться жилым.

Помимо этого, достаточно распространенной проблемой собственников коммунальных квартир является необходимость получения нотариального согласия от собственников данной квартиры, причем согласие нужно получить на проведение любых видов перепланировки. Если же помещение находится в социальном найме, то в таком случае нужно будет заручиться дополнительным разрешением Департамента жилищной политики.

Нередко случается так, что собственники квартир стараются превратить лоджию или балкон в отдельную комнату, причем по экспликации балкон всегда будет оставаться токовым, и размещать в нем какое-либо кухонное или отопительное оборудование запрещено. Точно так же запрещается убирать балконную дверь или же остекление.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Образец заявления на перепланировку жилого помещения (лист 1)

Лист 2

Что разрешено и запрещено

В перечень разрешенных работ стоит включить:

  • объединение кухни с комнатами, если на кухне не устанавливается газовый котел;
  • объединение кухни с комнатами, если между ними устанавливается дверь, а на кухне устанавливается газовый котел;
  • снос стен, которая не является несущими, если в них не осуществляется проведение вентиляционного котла;
  • увеличение площади за счет имеющейся лоджии;
  • объединение санузла при отсутствии в нем несущих конструкций;
  • увеличение площади санузла за счет использования кладовки или коридора.

В первую очередь, стоит отметить перечень работ, которые в принципе запрещено проводить:

  • затрагивание внешних несущих стен;
  • расширение ванной или туалетных комнат за счет других помещений;
  • расширение кухонного помещения за чет ванных или туалетных комнат;
  • перекрытие доступа к каким-либо общедомовым коммуникациям;
  • демонтаж или перекрытие вентиляционной системы в помещениях, в которых устанавливается газовое оборудование;
  • размещение газового котла в жилых помещениях;
  • перемещение отопительных батарей из жилых комнат на лоджию или балкон;
  • самостоятельное перемещение газовых труб или общих стояков;
  • утяжеление несущих конструкций;
  • проведение ремонтных работ в жилых зданиях, которые признаны аварийными.

Как оформить по закону

Получить разрешение на проведение перепланировки можно в Жилищной инспекции, и для этого нужно подготовить все необходимые документы, чтобы подать их в территориальный орган, занимающийся работой с жилой недвижимостью. Рассмотрение этого документа осуществляется на протяжении двух месяцев, после чего выдается решение, которое будет действовать в дальнейшем на протяжении четырех месяцев.

Если за указанный период проведение перепланировки не предусматривается возможным, то в таком случае нужно будет повторно обратиться в инспекцию для того, чтобы продлить разрешение дополнительно на четыре месяца, и если в документах будут найдены какие-либо ошибки, заявителю могут отказать в разрешении на проведение ремонтных работ.

Помимо этого, причинами отказа могут быть:

  • возможность разрушения несущих конструкций здания впоследствии строительных работ;
  • перепланировка нарушит внешний вид фасада дома;
  • обнаружение правил санитарной или пожарной безопасности;
  • после изменения конфигураций жилых помещений могут ухудшиться эксплуатационные параметры помещения или здания в целом;
  • перепланировка приведет к сокращению общей жилой площади комнаты до размера менее 9 м2 или шириной меньше 2.5 м2.

При этом заявитель имеет возможность внести корректировки в ошибки или же подать документы повторно, но если ключевой причиной отказа является формат перепланировки, то в таком случае нужно будет вносить соответствующие корректировки в проект или же полностью отказываться от своей идеи.

Необходимые документы

Чтобы оформить перепланировку жилой комнаты, нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • выписка из домовой книги;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности, или составленный договор социального найма;
  • технический паспорт, который можно заказать в БТИ;
  • заявление на оформление перепланировки;
  • проект или эскиз в зависимости от масштаба ремонтных работ;
  • поэтажный план здания.

Дополнительно в некоторых ситуациях сотрудники Жилищной инспекции могут потребовать у заявителей также выписку с лицевого счета и прочие документы на жилье. При этом стоит отметить, что особенное внимание уделяется проектной документации, так как она должна соответствовать санитарным и строительным нормам.

Образец технического паспорта квартиры:

Образец технического паспорта квартиры (лист 1)

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Лист 5

Особенности для коммунальной квартиры или общежития

Под самовольной перепланировкой подразумевается проведение ремонтных работ без получения предварительного получения соответствующего разрешения.

Подобные действия могут считаться незаконными и могут обнаружиться при следующих обстоятельствах:

  • обращение в надзорные органы со стороны соседей с жалобой на проведение строительных работ;
  • авария, произошедшая из-за переустройства помещения, которое затронуло систему канализации, электросети и водоснабжения;
  • проведение плановой проверки квартирных или же общедомовых счетчиков;
  • измерение помещения для внесения корректировок в технический паспорт квартиры.

Незаконное проведение перепланировки ставит запрет на проведение каких-либо юридических операций с жильем, и его нельзя будет продавать, дарить или менять.

В преимущественном большинстве случаев проведение самовольной перепланировки в коммунальной квартире осуществляется по причине отказа соседей от предоставления своего согласия, но на практике отсутствие согласия от прочих жильцов не является поводом переступать закон, и вопрос должен решаться в судебном порядке.

Если судом будет устанавливаться, что проведение строительных работ не предусматривает ухудшение условий проживания, то в таком случае актуальным будет предложение о нахождении какого-то альтернативного варианта, такого как, например, проведение ремонтных работ в соответствии со строгим графиком.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Перепланировка комнаты

Перепланировка комнат – одно их распространённых мероприятий, производимых при ремонте помещений в многоквартирных домах.

В данной статье рассказывается о согласовании работ, связанных с перепланировкой комнат, необходимой для этого проектной документацией и особенностях таких мероприятий.

В Жилищном Кодексе РФ перепланировкой помещения считаются работы, приводящие к отличию его конфигурации от плана в документах БТИ. Перепланировка требует внесения изменений в учётную документацию БТИ. Кроме того, перепланировкой считается устройство или изменение типа покрытия полов.

Работы по перепланировке требуется согласовывать, для чего на основании документов БТИ (поэтажного плана с экспликацией к плану или технического паспорта), содержащих начальную планировку, разрабатывается проектная документация.

Пример документов БТИ

Поэтажный план квартиры до перепланировкиЭкспликация

Требования и нормы при перепланировке жилой комнаты

Перепланировка, как комплекс мероприятий, связанных с изменением конфигурации помещений, имеет определённые ограничения. Для Москвы данные ограничения изложены в постановлении правительства города № 508. Кроме того, учитываются требования действующих санитарных и строительных норм.

Кроме Жилищного Кодекса и различных нормативов, согласование перепланировки в Подмосковье регулируется внутренними муниципальными регламентами.

В Московской области в разных районах муниципальные регламенты, регулирующие сферу перепланировки, могут отличаться. Допустимость проектного решения может потребоваться дополнительно уточнять в надзорном органе.


Ниже приведём примеры основных требований, которые необходимо учитывать при перепланировке комнаты в многоквартирном доме:

  • Площадь комнаты нельзя уменьшать для увеличения площади кухни. Такая перепланировка может быть согласована только в том случае, если квартира расположена на первом этаже и в ней установлена электрическая плита. 
  • Запрещено устраивать выход из санузла, оборудованного унитазом, непосредственно (и кухню) в комнату. Исключением, являются только те случаи, когда санузел в квартире не единственный, а выход осуществляется в помещение спальни.
  • Запрещено объединять комнату (и любое внутреннее помещение квартиры) с внешним помещением (балконом или лоджией) напрямую.
  • На площади жилых комнат запрещено устройство кухонь-ниш (это возможно осуществить только на вспомогательной площади).
  • Запрещено объединять жилое помещение (комнату) с кухней, на которой установлена газовая плита без установки двери/раздвижной перегородки (типа купе) с плотным притвором (в некоторых районах МО такой вариант перепланировки не запрещён).
  • В жилом помещении (над жилыми комнатами соседей) запрещено устройство полов из плитки и подобных материалов – не обеспечивается нужный уровень звукоизоляции.
  • При устройстве санузла в повешении смежном с жилой комнатой требуется предусмотреть монтаж звукоизоляции.
  •  Жилое помещение должно обладать источником естественного освещения (окном).

Мероприятия, запрещённые к реализации в жилых домах г Москвы изложены подробнее в этой статье.

Отдельно стоит остановится на минимальной площади комнат. Нормы, изложенные в СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" являются обязательными только для муниципального жилья, но в определённых случаях, надзорные органы, осуществляющие согласование перепланировки, применяют данные нормы к жилью, находящемуся в частной собственности.

Проектная документация для перепланировки комнат

Для согласования перепланировки комнаты или любого иного помещения в комплекте документов, подаваемых в надзорный орган, осуществляющий согласование, требуется предоставить проектную документацию, выполненную согласно действующему регламенту.

Для согласования запланированных работ проектная документация включает проект перепланировки и техническое заключение «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения запланированных работ». 

Проектную документацию, необходимую для согласования может разработать любая организация с допуском СРО (к примеру, наша). 

Лишь в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции дома либо, работы производятся в здании с деревянными/смешанными перекрытиями, техническое заключение разрабатывает организация, создавшая проект этого здания либо замещающая ее.

В настоящее время для Москвы, организацией, замещавшей авторов-проектировщиков домов, является ГБУ «Экспертный центр».

Варианты перепланировки комнат

Ниже рассматривается наиболее распространенные радианты перепланировки жилых помещений. Часто при перепланировке многие из перечисленных вариантов используются в различных сочетаниях.

Перепланировка комнат с общей стеной

Часто комнаты объединяют друг с другом или устраивают между ними дверной проем. В данном случае наиболее важно определить является ли стена между комнатами несущей. О том, как определить несущую стену возможно узнать из этой статьи.
В случае, когда между комнатами находится ненесущая перегородка, задача упрощается. Такую перегородку технически не сложно демонтировать. 

Перепланировка проходной комнаты

В различных вариантах типовых хрущевок и брежневок проходные комнаты часто самые большие и позволяют реализовать на площади жилого помещения обособленный доступ в запроходное помещение.

Пример проекта перепланировки проходной комнаты

План квартиры до ремонтаДемонтажно-монтажный планИтоговая планировка

В данном проекте путем демонтажа ненесущей перегородки с дверным блоком на часть жилого пространства продлили коридор. В итоге проходная комната (2) стала изолированной, как и остальные жилые помещения квартиры, но габариты ее при этом уменьшились. 

Кроме того, на части пространства двух комнат (1, 2) устроили гардеробную (7). Подробнее с данным проектом возможно познакомиться здесь

Перепланировка комнаты большой площади

Большие комнаты в некоторых домах имеют по два источника естественного освещения (два окна) и это создает возможность ее деления на две с помощью монтажа перегородки. Таким образом удается, к примеру, из двухкомнатной квартиры трехкомнатную.

Перепланировка проема между комнатой и внешним помещением

Объединять комнату с балконом или лоджией напрямую нельзя. В тех домах, где это возможно, после демонтажа подоконной часть стены на ее место потребуется установить энергосберегающие стеклопакеты, или французские окна (чаще всего сохранив порожек и размеры боковых простенков). Подробнее о демонтаже подоконного блока в жилых домах Москвы написано в этой статье.

Объединение комнаты с нежилым помещением

Перегородку между жилой комнатой прихожей можно демонтировать, получая при этом большое пространство. Однако в данном случае не следует забывать, что на месте снесенной перегородки должна проходить граница между жилой зоной комнаты, обозначенная простенками и верхней перемычкой (по типу проема), либо различными типами покрытий пола.

Пример проекта перепланировки

План до перепланировкиПлан работ по демонтажу и монтажуПлан квартиры после перепланировки

Подробнее данный проект перепланировки описан на этой странице

Комнаты в домах старой постройки

В домах старого жилого фонда, имеющих деревянные или смешанные перекрытия даже ненесущие перегородки по факту могут выполнять роль разгружающих стен, которые распределяют нагрузку от перекрытий. 

Любые ремонтно-строительные работы по перепланировке и/или переустройству в домах с такими перекрытиями требуют углубленного инженерного обследования и предварительного согласования..   

С различными проектами перепланировки комнат, успешно прошедшими согласование возможно познакомиться в этом разделе.

Согласование выполненной перепланировки

На сегодня в Москве существует возможность согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку. Для этого требуется разработка проектной документации в составе технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Для согласования выполненных работ в домах, расположенных в Московской области, следует учитывать, что в настоящий момент в подавляющем большинстве районов Подмосковья согласование перепланировки «по факту» муниципальными регламентами не предусмотрено.

Выполненные работы согласуются либо как лишь запланированные, либо на основании решения судебных органов.

Согласование перепланировки «по факту» производится по нормам, действующим на момент подачи документации для ее согласования.

Как показала практика наших специалистов, в абсолютном большинстве случаев, перепланировка, выполненная без предварительного согласования, содержит мероприятия, запрещённые к реализации. Согласовать такую перепланировку удаётся только после выполнения восстановительных работ.

О последствиях незаконной перепланировки подробнее возможно узнать из этой статьи.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки возможно получить у специалистов нашей организации. Направьте на нашу электронную почту план квартиры из БТИ с состоянием «до перепланировки/переустройства» и выполненный на его копии и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса – что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки/переустройства «под ключ»).

Помимо электронной почты, вопрос можно задать на нашем сайте (в специальной форме вопрос-ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Переоборудование штаб-квартиры Gestapo в роскошную квартиру вызывает гнев в Гамбурге - RT World News

Семьи нацистских жертв пыток возмущены превращением бывшего штаба гестапо в Гамбурге в роскошное кондо за счет мемориала жертвам злодеяний тайной полиции.

В 2009 году градостроители заключили контракт на разработку с Quantum Immobilien, чтобы превратить комплекс из четырех зданий, построенных в 19 веке, в многоцелевой жилой комплекс.Одно из зданий, теперь известное как Stadthöfe (Городские дворы), служило городской штаб-квартирой гестапо - нацистской тайной полиции, которая использовала этот объект для допроса и пыток людей между 1933-43 гг. Во время правления Третьего рейха.

«Многие люди погибли после пыток, которые не упоминаются. Вот почему здесь должно быть памятное место. Это социальное обязательство для пострадавших, которые пришли сюда с горечью », - сказал Детлеф Бааде, сын бойца сопротивления, убитого гестапо, в видеоагентстве RT Ruptly.

«Надо жалеть будущих арендаторов. Они даже не знают, что если это, например, гостиница, это гостиница ужасов и пыток », - добавил он.

Подробнее

Giant Nazi-era monument unearthed during building work (VIDEO)  Giant Nazi-era monument unearthed during building work (VIDEO)

«Stadthöfe - это бывшая штаб-квартира гестапо в Гамбурге.Пытки произошли там. По сути, это одно из мест, где произошла жестокость. И я считаю, что это место следует ценить больше, чем сейчас », - сказал Ruptly Норберт Хакбуш из партии« Лин Линке ».

Когда город одобрил проект, он призвал Quantum Immobilien выделить не менее 1000 квадратных метров для мемориала жертвам гестапо. Однако с годами разработчик продолжал сокращать пространство сказанного. мемориал. По имеющимся данным, общая площадь поминальной секции в настоящее время составляет всего 75 квадратных метров.Это будет небольшая комната в магазине на первом этаже и небольшая табличка на улице.

«Все здание было продано городом Гамбург, и частью этой сделки было то, что компания« Квантум »создаст и позаботится о достойном памятнике», - сказал Хакбуш. «Теперь вопрос в том, что является хорошим или приличным местом для мемориала, и это тема спора. Мы убеждены, что то, что запланировано сейчас, не достойно мемориала ».

Такое вопиющее пренебрежение к семьям жертв вызвало общественный гнев.Некоторые даже отмечали, что знак приветствия в Штадтхёфе неуместно похож на знак, используемый нацистами при входе в их лагеря смерти.

«Мы собрались вместе, потому что поняли, что мемориала не будет, но там должны быть гостиница и кафе, но нет памяти о жертвах», - отметил Бааде.

«Уважение к жизни» в месте смерти, по крайней мере, безвкусно, и то, что было напечатано во многих газетах: «Привет, привет, привет, Stadthoefe», которое сформулировано так, что напоминает слова концентрации Въезд в лагерь «работа освобождает вас», - сказала Рупли, стоя перед входом в комплекс, Корнелия Керт, президент Ассоциации жертв нацистского режима.

«На самом деле это признак того, что ничего не понято, что ничего из истории этого места не попало в концепцию Кванта».

Думаешь, твоим друзьям будет интересно? Поделитесь этой историей!

.

The Room Best Walk Путеводитель

Добро пожаловать в лучшее руководство, которое поможет вам победить The Room. Пожалуйста, дайте нам знать, если у вас есть какие-либо вопросы, оставив комментарии!

Пожалуйста, обратите внимание, что сейчас мы работаем над решением последней версии The Room Series. Пожалуйста, следите за обновлениями!

Глава 1: Фойе
Глава 2: Исследование

,

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о