4 вещи, которые арендодатели не могут делать
Согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2020 год, домовладение может быть частью американской мечты, но на самом деле примерно каждое третье американское домохозяйство (почти 36%) живет в аренде жилья.
В отчете говорится, что аренда также стала гораздо более распространенной среди возрастных групп и типов семей, которые традиционно чаще владеют своим жильем — на самом деле, ставки аренды для всех возрастных групп до 65 лет находятся на историческом максимуме.
Поскольку вы имеете дело с чем-то столь же важным и интимным, как дом человека, даже если это только временно, важно, чтобы все, кто участвует в аренде, понимали свои законные права.
Законы о арендодателе-арендаторе обычно подпадают под юрисдикцию отдельных штатов. Но поскольку законы многих штатов очень похожи по своему охвату, арендаторы и арендодатели по всей территории США должны понимать, что независимо от того, где они находятся, владельцы недвижимости никогда не должны делать эти четыре вещи при сдаче квартиры в аренду.
Key Takeaways
- Хотя законы о арендодателях и арендаторах различаются в зависимости от штата, в некоторых областях обычно наблюдается некоторое единообразие.
- Арендодатели не могут входить в арендуемые помещения без надлежащего уведомления.
- Арендодатели не могут произвольно прекратить чью-либо аренду до истечения срока аренды.
- Произвольное повышение арендной платы в середине срока аренды не допускается, если только это не оговорено при определенных обстоятельствах в договоре аренды или муниципалитетом.
- Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает арендодателю дискриминацию при аренде, представлении собственности или предоставлении услуг арендаторам.
Нажмите «Играть», чтобы узнать все о арендодателях
1. Войдите без надлежащего уведомления
Несмотря на то, что помещение формально принадлежит им, арендодатели не могут войти в арендованное жилье, когда захотят. Согласно законам многих штатов, они должны предоставить уведомление как минимум за 24 часа, если хотят войти в занимаемую собственность.
В уведомлении должна быть указана причина доступа, и оно должно быть предоставлено в письменной форме, если иное не указано арендатором. (В некоторых штатах вы должны получить специальное разрешение арендатора, чтобы отправлять уведомления в электронном виде, то есть по электронной почте или в текстовом сообщении.)
Когда арендодатель направляет надлежащее уведомление, будь то ремонт, проведение плановой проверки, демонстрация имущества потенциальным будущим арендаторам или выполнение любого другого разумного запроса, их арендатору, возможно, придется пригласить их в квартиру.
с 9:00 до 17:00
Единственные часы, в которые арендодатели могут входить в квартиру арендатора во многих юрисдикциях: другими словами, обычные рабочие часы в будние дни, с понедельника по пятницу.
Арендатор не может отказать арендодателю в доступе к имуществу после надлежащего уведомления и разумного запроса. Однако жилец может потребовать изменить дату или включить в договор аренды пункт, ограничивающий количество раз, когда арендодатель может входить в квартиру.
Исключения и нарушения
Даже штаты, в которых обязательны правила предварительного уведомления, допускают исключения. Обычно применяются два из них: арендодатель может войти в помещение в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или протечке, или если он считает, что арендатор покинул имущество.
У арендатора, который считает, что его арендодатель нарушил правила, войдя в его помещение без предупреждения, есть несколько вариантов. Во-первых, сообщить арендодателю о проблеме. Если это не сработает, арендатор может довести это до сведения местных или государственных жилищных властей или подать иск о вторжении в местную полицию или в суд.
2. Незаконное выселение жильцов
Арендодатель может выселить арендатора по многим причинам, но он должен использовать соответствующие юридические каналы и должным образом уведомить арендатора. Количество дней, необходимых для надлежащего уведомления, зависит от штата и может варьироваться от почти немедленного до 30 дней и более.
Арендодатель, который не следует правильному протоколу, обычно сталкивается с тяжелым судебным разбирательством, если он прекращает действие договора аренды или проживания арендатора до истечения срока аренды. Арендодатели, которые внезапно запирают жильца в собственности без предупреждения, могут подпадать под определение ответного выселения. Мало того, они также могут быть обвинены в вторжении или краже со взломом. Точно так же отключение коммунальных услуг может рассматриваться как преднамеренное создание опасности для арендатора, особенно если местный климат склонен к сильной жаре или холоду.
Если арендодатель нарушает жилищное законодательство, арендатор может иметь право на средства правовой защиты, включая денежную компенсацию.
1 сентября 2020 г. Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) издали приказ Агентства, касающийся жителей, зарабатывающих меньше установленной суммы, запрещающий выселение за неуплату арендной платы. Приказ несколько раз продлевался из-за продолжающегося чрезвычайного положения из-за пандемии коронавируса.
Однако федеральный запрет закончился 26 августа 2021 года, и решение о его продлении было оставлено на усмотрение штатов.
3. Необоснованное повышение арендной платы
Договор аренды является юридически обязывающим договором. После подписания существует очень мало обстоятельств, при которых арендодатель может повысить арендную плату. Изменить условия можно только в том случае, если прибавка соответствует определенному набору условий в самом договоре аренды. К ним могут относиться:
- Новый арендатор присоединяется к домохозяйству
- Добавление питомца
- Если арендодатель значительно реконструирует часть имущества
Арендодатели также могут увеличить арендную плату, если недвижимость находится в городе, где действуют постановления о контроле или стабилизации арендной платы, разрешающие такие изменения. Эти постановления определяют обстоятельства, при которых может быть изменена арендная плата за соответствующую собственность — обычно более старую — и насколько.
Увеличение может быть связано, например, с уровнем инфляции.
4. Дискриминация арендаторов
В отличие от других правил, которые исходят от штатов, правила, запрещающие дискриминацию, исходят от федерального правительства. Закон о справедливом жилищном обеспечении от 19 года68, также известный как Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года, запрещает кому-либо, включая арендодателей, отказывать заявителю в аренде на основании:
- Раса
- Цвет кожи
- Национальность
- Сексуальная ориентация
- Семейное положение
- Инвалидность
- Пол
Например, вы не можете рекламировать свою сдаваемую в аренду недвижимость как предназначенную для семей или отдельных лиц без детей — да, даже семьи с детьми защищены FHA. Точно так же вы не можете предоставлять другие условия или соглашения для членов разных защищенных классов, чем для других арендаторов.
Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO) Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) выступает в качестве главного исполнителя FHA.
Может ли арендодатель выселить меня?
Да. Арендодатель может иметь право выселить вас, но он должен заблаговременно уведомить вас, и в большинстве штатов владелец должен возбудить судебное разбирательство и получить решение жилищного суда о владении. В каждом штате есть свой свод законов о арендодателях и арендаторах.
Может ли арендодатель войти в мой дом?
Да. Арендодатель может войти в ваш дом. Тем не менее, арендодатель должен надлежащим образом уведомить арендатора, когда ему необходимо войти, чтобы провести осмотр, показать имущество или устранить повреждения в квартире.
Трудно ли быть домовладельцем?
Если вы хотите стать арендодателем, вы должны быть готовы потратить время и усилия, чтобы быть хорошим.
Быть арендодателем может быть дорого, от покупки недвижимости до обслуживания, плюс это может быть рискованным предприятием, если арендаторы отказываются платить арендную плату или наносят ущерб вашей собственности.
Итог
Владельцы недвижимости должны вложить много времени, денег и усилий, если они хотят стать арендодателями. И часть этих усилий означает понимание того, что закон делает и что не позволяет им делать. Хотя арендодатель может владеть арендуемой недвижимостью, арендаторы имеют уникальную защиту от дискриминации, притеснений, произвольного повышения арендной платы и неправомерного выселения.
Помимо тех, которые касаются дискриминации, законы о арендодателях и арендаторах различаются в зависимости от штата, но пока арендодатели обслуживают дом и оставляют арендаторов в покое, а арендаторы уважают собственность и вовремя платят арендную плату, есть вероятность, что ни одному из них не придется консультироваться с местными властями. устава или пожаловаться в местные органы власти.
Часто задаваемые вопросы о коммунальных услугах для арендодателей и арендаторов
- Что такое коммунальные услуги?
- Какие коммунальные услуги должен предоставить арендодатель?
- Кто должен платить за коммунальные услуги?
- Может ли арендодатель взимать с арендатора плату за коммунальные услуги?
- Может ли арендодатель взимать с арендатора плату за просрочку платежа за неоплаченные коммунальные услуги?
- Если арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг, должен ли арендатор предоставлять информацию о счете арендодателя?
- Кто оплачивает залог в коммунальной компании за новый счет?
- Разрешено ли арендодателю отключать арендатору коммунальные услуги?
- Может ли арендатор удержать арендную плату, если коммунальные услуги не оплачены/отключены?
- Может ли арендатор создать собственный счет за коммунальные услуги, если арендодатель отказывается оплачивать коммунальные услуги по договоренности?
- Системы выставления счетов за коммунальные услуги Ratio
- Имеет ли арендатор право на один счетчик в многоквартирном доме?
- Может ли арендодатель использовать гарантийный депозит арендатора для погашения просроченных счетов за коммунальные услуги?
- Может ли коммунальная компания прекратить обслуживание арендатора во время сильной жары или холода?
1.
Что такое коммунальные услуги?
Коммунальные услуги являются важными услугами, необходимыми для того, чтобы сделать жилище пригодным для жизни. К ним относятся электричество, газ, вода / канализация и вывоз мусора. Основные коммунальные услуги не включают в себя плату за кабельное телевидение, Интернет или сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), если только коммунальные услуги, такие как вода или вывоз мусора, не являются частью платы за ТСЖ.
2. Какие коммунальные услуги должен предоставить арендодатель?
Арендодатели должны предоставить своим арендаторам безопасное и пригодное для проживания жилье. Это известно как подразумеваемая гарантия пригодности для проживания и гарантирует арендаторам право на жилище, соответствующее базовым стандартам жизни. Мэриленд требует, чтобы арендодатели обеспечивали доступ к теплу, свету, электричеству, горячей/холодной воде и надлежащему удалению сточных вод. Кондиционер, кабельное телевидение и Интернет не являются обязательными коммунальными услугами, к которым арендодатель должен предоставить доступ, но обычно они это делают.
Ознакомьтесь с законом: Md. Code, Real Property § 8-211
3. Кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг?
Арендодатели должны обеспечить доступ к основным коммунальным услугам, не обязательно оплачивать коммунальные услуги. В договоре аренды определяется, кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг. Договор аренды может быть письменным или устным, но в некоторых случаях требуется письменное соглашение об аренде.
Письменные договоры об аренде необходимы для любой аренды на 12 месяцев или более или для любого арендодателя, который сдает в аренду пять или более единиц жилья в Мэриленде. В письменном договоре аренды должно быть указано, несет ли арендодатель или арендатор ответственность за оплату коммунальных услуг.
Прочтите Закон: Md. Code, Real Property § 8-208
Если договор аренды не содержит каких-либо условий о том, кто несет ответственность за коммунальные услуги, вы не должны подписывать или соглашаться с договором аренды.
Закон не предусматривает какой-либо ответственности за невыполнение обязательств в отношении того, кто должен платить (т. е. закон не заполняет пробелы, если в договоре аренды ничего не сказано по этому вопросу). Если вы уже подписали договор аренды, поговорите с адвокатом, чтобы оценить вашу ситуацию и выяснить, кто должен платить за коммунальные услуги.
4. Может ли арендодатель взимать с арендатора плату за коммунальные услуги?
Арендодатели могут взимать с арендаторов плату за коммунальные услуги, в отличие от коммунальной компании, взимающей плату с арендатора. Обычно это происходит, когда коммунальные услуги (газ, электричество или вода) находятся на главном счетчике, а в здании есть несколько жилых единиц. Правила штата Мэриленд содержат подробную информацию о том, как рассчитать счет за каждую единицу жилья.
Ознакомьтесь с Правилами: COMAR 20.25.01.05(B)
Собственники здания с одной или двумя жилыми единицами могут напрямую взимать плату с арендаторов за воду или канализацию, но должны:
- иметь письменный договор аренды, в котором указано, что арендатор обязан платить арендодателю напрямую; и
- предоставить жильцу копию счета за воду и/или канализацию.
Прочтите Закон: Недвижимость, § 8-205.1
5. Может ли арендодатель взимать с арендатора плату за просрочку платежа за неоплаченные коммунальные услуги?
Если арендодатель взимает с арендатора плату за коммунальные услуги по счетчику (например, газ или электричество), арендодатель может взимать только те расходы и сборы, которые были взимаются с арендодателя. Если арендодатель не произвел своевременную оплату, пеня за просрочку платежа должна быть вычтена из счета арендатора за коммунальные услуги.
См. Постановление: COMAR 20.25.01.05(B)
Если арендатор не произвел своевременную оплату, и коммунальное предприятие взимает с арендодателя штраф за просрочку платежа, то арендодатель может взыскать этот штраф с арендатора, но не дополнительная сумма.
Ознакомьтесь с законом: Кодекс штата Мэриленд, Коммунальные услуги § 7-303
6. Если арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг, должен ли арендатор предоставлять информацию о счете арендодателя?
Да, если это было оговорено в договоре аренды.
Внимательно прочитайте договор аренды. Некоторым арендодателям требуется информация об учетной записи, чтобы арендатор изменил учетную запись коммунальных услуг на свое имя.
7. Кто оплачивает залог в коммунальной компании за новый счет?
Если арендатор согласился платить за коммунальные услуги, то арендатор обычно вносит залог за новый счет. Если арендодатель обязан оплатить коммунальные услуги и не производит платежи, арендатор может открыть новый счет и вычесть сумму депозита из арендной платы.
Ознакомьтесь с законом: Md. Code, Real Property § 8-212.3
8. Может ли арендодатель отключать коммунальные услуги арендатора?
Арендодатели не могут умышленно отключать коммунальные услуги или прерывать подачу тепла, водопровода, горячей воды, электричества или газа с целью вынудить арендатора покинуть помещение или наказать арендатора за несвоевременную оплату арендной платы. Это должно быть преднамеренным действием арендодателя, а не результатом естественной причины (например, массовых отключений электроэнергии из-за урагана).
Коммунальные услуги могут быть отключены или прерваны, если (1) арендодатель получил окончательное постановление суда о присуждении права собственности на жилое помещение, (2) арендодатель заблаговременно уведомил арендатора о своем намерении отключить коммунальные услуги, (3) ) и арендатор имел возможность открыть новый счет за коммунальные услуги на имя арендатора.
Ознакомьтесь с законом: Md. Code, Real Property § 8-216
9. Может ли арендатор удержать арендную плату, если коммунальные услуги не оплачены/отключены?
Если коммунальные услуги отключены, у арендатора есть два варианта: (1) удержать арендную плату и быть выселенным или (2) продолжать вносить арендную плату на счет условного депонирования, созданный местным районным судом. Второй вариант позволяет избежать выселения за неуплату арендной платы, но требует нескольких шагов.
Во-первых, в жилище должно быть серьезное или опасное состояние. Это включает, помимо прочего, отсутствие тепла, света, электричества, воды или надлежащей канализации.
Отсутствие кондиционера не включается, если арендатор не может доказать, что это представляет серьезную и существенную угрозу его/ее жизни, здоровью и безопасности. Арендатор не имеет права на условное депонирование арендной платы, если он/она отвечал за оплату коммунальных услуг, и они были отключены, потому что арендатор не производил эти платежи.
Во-вторых, арендатор должен уведомить арендодателя об отсутствии или неадекватности коммунальных услуг. Уведомление может быть направлено посредством (1) письменного сообщения, (2) физического показа арендодателю или (3) письменного уведомления, направленного соответствующим государственным органом.
В-третьих, у арендодателя должно быть достаточно времени для решения проблемы. Предполагается, что в течение 30 дней с момента получения арендодателем уведомления является разумным сроком.
В-четвертых, если арендодатель не произведет необходимый ремонт или снова не включит коммунальные услуги, арендатор может подать иск в суд с требованием разрешить ему/ей вносить арендную плату на счет условного депонирования.
Дополнительные сведения о процессе условного депонирования арендной платы см. в разделе Депонирование арендной платы.
Ознакомьтесь с законом: Md. Code, Real Property § 8-211
10. Может ли арендатор создать собственный счет на оплату коммунальных услуг, если арендодатель отказывается оплачивать коммунальные услуги по договоренности?
Если арендатору отключили газ или электричество, арендатор может создать новую учетную запись в коммунальной компании, чтобы восстановить обслуживание. Арендатор не несет ответственности за любые просроченные суммы, причитающиеся арендодателю, но может быть обязан оплатить любые предыдущие суммы, причитающиеся с других счетов на имя арендатора. Арендатор может вычесть из арендной платы любые платежи, в том числе гарантийный депозит, внесенные на новый счет за коммунальные услуги.
К арендатору предъявляются некоторые требования по вычету платежей из арендной платы. Во-первых, арендатор должен иметь действующий договор аренды (письменный или устный), в котором говорится, что арендодатель обязан платить за газ или электричество.
Во-вторых, арендатор и арендодатель не могут проживать вместе в жилом помещении. В-третьих, газ или электричество должны подаваться по одному счетчику, а не по основному счетчику. В-четвертых, арендатор должен полностью или частично оплатить счет за коммунальные услуги (включая платежи по счету за коммунальные услуги) ИЛИ должен внести залог, необходимый для получения нового счета за коммунальные услуги.
Ознакомьтесь с законом: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимое имущество, § 8-212.3; Коммунальные услуги § 7-309
11. Системы выставления счетов за коммунальные услуги Ratio
Во многих многоквартирных домах установлен один главный счетчик коммунальных услуг, и арендаторы оплачивают часть счета. Иногда потенциальному арендатору трудно оценить, какова будет его плата за коммунальные услуги в таких ситуациях. Арендодатели, использующие систему выставления счетов на основе соотношения, должны предоставить потенциальным арендаторам следующую информацию:
- Заявление о том, что арендодатель выставит арендатору счет за коммунальные услуги, и в котором указаны коммунальные услуги;
- Копия двух последних счетов за коммунальные услуги, выставленных арендодателю поставщиком коммунальных услуг;
- Описание метода, который будет использоваться для распределения стоимости коммунальных услуг между арендаторами по коммунальным предприятиям;
- Заявление о том, что любые споры, связанные с расчетом счета арендатора, возникают между арендатором и арендодателем;
- Среднемесячный счет за все жилые помещения в сдаваемом жилом доме в предыдущем календарном году в разбивке по коммунальным предприятиям;
- Заявление о том, что арендатор имеет право проверять записи, хранящиеся у арендодателя, которые документируют счет за коммунальные услуги по письменному запросу;
- Информация о любых дополнительных сборах за обслуживание или административных сборах, которые должны быть оплачены арендатором за работу системы выставления счетов за коммунальные услуги ratio; и
- Ссылка на этот закон (Md. Code, Real Property § 8-212.4).
Code, Real Property § 8-212.4).Если арендодатель не предоставит эту информацию в письменном виде, он не может взимать платежи за коммунальные услуги, как того требует договор аренды.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, § 8-212.4
12. Имеет ли арендатор право на один счетчик в многоквартирном доме?
Нет права иметь один счетчик. Вместо этого арендодатель может решить, устанавливать ли единый счетчик. Как правило, при наличии основного счетчика арендодатель включает счет за газ, электричество или воду (в зависимости от того, какая коммунальная услуга указана на основном счетчике) в сумму арендной платы и использует размер квартиры, чтобы определить, какую часть коммунальных услуг арендатор может получить. использовал.
Ознакомьтесь с Положением: КОМАР 25.01.05(Б)
13. Может ли арендодатель использовать гарантийный депозит арендатора для погашения просроченных счетов за коммунальные услуги?
Залог может быть использован только в случае неуплаты арендной платы, нарушения арендных платежей или повреждения арендованного жилого помещения, помещений общего пользования, крупной бытовой техники или мебели.