Как сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную?

Ремонт может обойтись недешево, но оно того стоит. Только посмотрите на эти фотографии!

Анна Залесская

Теги:

Лайфхаки

Лайфхаки для дома

Ремонт и отделка

Дизайн интерьера

Интерьер для дома

Собрали примеры удачной перепланировки квартиры. Выдвижные столешницы, парящие надписи, стены из стеклоблока — надеемся, каждый найдет здесь что-то на свой вкус. 

Квартира 20 кв. м в Москве

Дизайнеры использовали целый арсенал средств для борьбы с теснотой в этой небольшой квартире гостиничного типа, но особых слов заслуживают два решения: одно функциональное, а другое — декоративное. Первое — это стол, встроенный «вторым подоконником». Створки окна находятся чуть выше стола, так что никаких помех для их открытия нет. Между окном и столом оставлено место для цветов, которые стоят на подоконнике. Наконец, в самом столе есть еще одна выдвижная столешница — для синтезатора.

Второй прием — парящие надписи и рисунки. Объемный эффект связан не только с белым фоном, но и рельефной структурой стен (отделка под кирпич), и со скрытой в потолке подсветкой.

Хозяева этой небольшой (28,8 кв. м) однокомнатной квартиры при перепланировке легко отказались от стены между кухней и комнатой, но попросили дизайнера выкроить место под изолированную спальню. Сказано — сделано: комната одной стеной отгораживает жилое пространство от прихожей, другая совмещена со шкафом, третья — с кладовой, а четвертая представляет собой занавеску.

Дизайн кухни-гостиной тоже довольно своеобразный. Здесь не стали прятать кухонную мебель, а, напротив, выставили ее напоказ.

Блестящая черная кухня с налетом ар-деко — главный декоративный элемент объединенного пространства. Ей подыгрывают и барная стойка с зеркалом в ромб, и стеллаж с золоченой рамой напротив.

Квартира 30 кв. м в Москве

С точки зрения планировки этой однокомнатной квартиры все достаточно просто: снесена перегородка между кухней и комнатой, убраны деревянные полы — это позволило увеличить высоту потолка до 2,9 м. В комнате одну из стен занимает встроенный шкаф, вдоль другой расположены диван и рабочий стол. У третьей организована столовая зона.

Но обратите внимание, как все элементы открытого пространства связаны друг с другом при помощи цвета. Дизайнер использует разные оттенки серого цвета, которые прекрасно сочетаются как друг с другом, так и родственными белым и черным. Простой способ связать детали, если не уверен в подборе цветовой гаммы. И брутальный, конечно.

Квартира 33 кв. м

Чтобы сделать из этой однокомнатной квартиры двухкомнатную, понадобилась перепланировка: санузел нарастили за счет прихожей, прихожую — за счет комнаты, во входной зоне образовалось место под вместительный шкаф, а зауженная часть комнаты стала спальней. Диван в гостиной окружен шкафами словно аркой — таким образом решена проблема с хранением вещей, а в комнате освободилось место под рабочий стол.

Квартира 33 кв. м в Санкт-Петербурге: рокировка

Те же 33 «квадрата», но в новостройке. Благодаря тому, что под квартирой располагался первый нежилой этаж, автору проекта Никите Зубу удалось согласовать хитроумную перепланировку: кухня переехала частично в комнату и частично в коридор, в квартире появились гостиная и гардеробная, а место бывшей кухни заняла спальня. Таким образом, однокомнатная квартира превратилась в полноценную двухкомнатную. Интерьер квартиры оформлен в светлых тонах, но не без изюминки. Например, на кухне стены покрасили в едва уловимый бежевый оттенок, чтобы оттенить белые фасады. А в спальне одна из стен оклеена яркими обоями и является главным декоративным акцентом.

Квартира 33 кв. м в Москве

Эта квартира в стиле лофт имеет не только оригинальный интерьер, но и ряд технических решений, которые стоит взять на заметку. Решение связано с крохотной спальней, для которой были специально сварены лофтовые металлические двери. Благодаря остеклению спальня не воспринимается закрытой зоной. Но когда надо, жалюзи позволяют ее изолировать от остального пространства.

Квартира 35 кв. м в Москве: стена из стеклоблоков

Малогабаритные квартиры (на фото — вариант 35 кв. м) часто имеют просторную комнату, что не всегда рационально с точки зрения распределения площадей. Если требуется кухня побольше или негде устроить гостевое спальное место. Обе задачи были успешно решены в этом проекте архитектора Марины Кузнецовой.

При перепланировке комнату сделали меньше, разделив на две зоны: спальню и кабинет. За счет высвободившихся метров и сноса перегородки между кухней и коридором образовалось просторное помещение кухни-гостиной. Чтобы гостиная могла в любой момент стать гостевой спальней, туда поставили раскладной диван, а от коридора отгородили при помощи стеклоблоков. Удачный материал для компактных площадей: пропускает свет, выглядит легко и при этом решает задачу с изолированием.

Квартира 38 кв. м в Москве

Когда-то это была малогабаритная двухкомнатная квартира в советской девятиэтажке — с тесными темными комнатами. Чтобы наполнить квартиру светом, архитектор не только убрала все внутренние перегородки, но и каким-то чудом согласовала расширение балконного проема — там установили стеклянные двери в пол. Теперь свет от трех окон заливает общее пространство. Планировка квартиры закручивается вокруг санузла: коридор переходит в гостиную и спальню, оттуда открывается кабинет, из которого видна столовая, оканчивающаяся кухней. Чтобы не загромождать верхнюю линию маленькой квартиры, все места для хранения (хозблок, платяной шкаф и пр.) сосредоточили в вместительной гардеробной комнате — ее отгораживают от жилого пространства глянцевые двери-купе.

Ремонт однокомнатной квартиры 30 кв.м в хрущевке: лучшие идеи

Если от количества квадратных метров в техническом паспорте вашей квартиры вам хочется плакать, вероятно, вы просто недооцениваете фантазию и смекалку современных дизайнеров, подчас даже в критических ситуациях умудряющихся извлекать удивительную гармонию буквально из ничего. Ремонт однокомнатной квартиры 30 кв. м. в хрущевке может и должен быть красивым и актуальным — и вы в этом легко убедитесь. В качестве доказательств  — только реальные фото с интересным дизайном и классными идеями.

Прихожая

Старые массивные шкафы благополучно свезите на свалку либо избавьтесь от них любым другим удобным для вас способом. В формате крохотной хрущевки на 30 кв. м. важен каждый сантиметр, а помогут оптимизировать пространство правильно выбранная цветовая гамма и небольшие аксессуары для хранения вещей.

Обычная вешалка на нужное количество крючков решит все проблемы с размещением одежды. Для обуви можно приобрести специальный поддон и красиво его оформить. Впрочем, если вы считаете, что этого мало, то можно интегрировать в пространство небольшой комод. Пусть лучше он будет повыше, но более узкий: вместительность будет лучше и не будет помех при проходе.

Используйте зеркала и максимально яркий свет для того, чтобы визуально расширить стены и сходу создать хорошее впечатление о квартире. В конце концов, людей встречают по одежке, а контуры удачного интерьера просматриваются уже в прихожей.

Гостиная/Спальня

В условиях однокомнатной хрущевки единственная жилая комната  (кухню в расчет не берем) используется и в качестве гостиной, и, собственно, для сна. Обустроить помещение с учетом этой многозадачности — пожалуй, один из самых сложных вопросов при ремонте.

• всегда приходится чем-то жертвовать;
• конечные компромиссы не всегда сопрягаются с нашими ожиданиями и хотелками.

Тем не менее, нет ничего невозможного, если вкладывать в ремонт не только рубли, но и душу.

Проверенный способ удачного обустройства — создание функциональных зон. Зонирование можно выполнять как с помощью специальных раздвижных дверей, так и посредством ниш или мебели.

Один из распространенных случаев — оформление детского уголка. Определенная площадь обустраивается под маленького ребенка и ограждается от остального пространства занавеской.

Этакая импровизированная мини-детская, но почему бы и нет?

Другой пример — выделенная кровать для сна, которая, как правило, располагается в противоположном от двери углу комнаты. Ее можно оформить из ящиков и подчеркнуть перегородкой. Соответствующим образом украсить и стены в непосредственной близости. Примерно как на фото ниже.

Если катастрофически не хватает места, вполне рабочий вариант — оформление ниши.  В ней можно размещать не только различные предметы, флаконы, аксессуары, но и, например, телевизор.

Угловая мебель также придется к месту. В продаже сейчас хватает различных вариантов вполне вместительных, но при этом совсем не габаритных шкафов, которые удачно прекрасно вписываются в любой интерьер.

Конечно, для функционирования такой гостиной понадобится и акцентное освещение. Поэтому без подвесных бра и торшеров не обойтись.

Кухня

Для начала уберите дверь — свободный проход в кухонную зону добавляет в тесное пространство больше воздуха и света, а вместе с ними хорошо прокачивается уют. Переход можно оформить арочным способом. Для этого сгодится гипсокартон, а выбор формы уже зависит от вашего общего дизайнерского концепта. Избегайте чересчур массивных элементов: чаще всего достаточно будет несложной минималистичной отделки.

Внимание: вариант с демонтажем дверей отбросьте в сторону, если на кухне нет вытяжки. Иначе запахи готовки будут беспрепятственно поступать в другие комнаты.

Для того, чтобы создать на кухне хорошее настроение, используйте светлые оттенки. Не злоупотребляйте белым и серым — в умеренном количестве они здорово актуализируют даже очень консервативный интерьер, но часто лишают помещение индивидуальности и уюта. Поэтому обязательно создать на кухне так называемые яркие пятна. Пусть это будут выбивающиеся из общей сдержанной цветовой гаммы шторы либо фасады. Или же симпатичные обои с привлекательным узором.

Главный вопрос: где и как разместить на кухне 4 и 5 кв. метров обеденную зону. Если семья большая, то без раздвижного стола не обойтись. Это удобно: в сложенном виде такой предмет интерьера ничуть не мешает при готовке. Кстати, теме расположению стола мы посвятили отдельный материал — читайте его по ссылке.

Впрочем, если вам не по душе такие компромиссы, можно раздвижные конструкции заменить столами овальной формы. Здорово экономит пространство и выглядит очень симпатично, особенно в сочетании с соответствующим гарнитуром.

А вот и вовсе замечательный пример дизайнерской находчивости.

Обычные шторы на кухне можно заменить роллшторами. Они добавят в комнату больше воздуха, а подоконник можно использовать для размещения на нем декоративных элементов.

У вас есть балкон? Отлично, тогда вынесите холодильник туда, а свободный квадратный метр используйте для более удобного размещения кухонного гарнитура.

А если нет, то его всегда можно замаскировать в грамотно обустроенной нише.

Санузел

Самое верное решение, которое поможет организовать пространство правильно — объединение туалета и ванной комнаты в единый санузел. Для этого необходимо разбить стену, разделяющие эти комнаты. Получится одна, пусть и по-прежнему небольшая, но все же куда более вместительная комната — а с увеличением количества квадратных метров существенно расширяется ваше пространство вариантов. Наконец найдется место для объемной стиралки!

Так, можно избавиться от громоздкой ванны и расположить в углу душевую кабину. Лучше всего использовать не большой закрытый бокс, а компактный уголок округлого либо прямоугольного формата. Поддон можно и не ставить: вместо него можно сделать небольшое углубление, куда будет стекать вода.

При таком раскладе можно задействовать подвесной унитаз. Где лучше разместить его, зависит от вашей планировки, но имейте в виду, что для монтажа понадобится именно бетонное основание. Скрыть трубы и  инсталляцию уже можно с помощью гипсокартонной конструкции.

Впрочем, если вы привыкли регулярно нежиться в водичке с пеной, то ванну можно и оставить. При этом ее нижнюю часть можно эффектно покрасить в тон стенам либо полу. Конечно, так вы потеряете немного квадратных метров, но за счет объединения двух комнат в одну это не будет выглядеть катастрофой.

Заключение

Даже из самой маленькой однокомнатной хрущевки можно сделать конфетку — и для этого вовсе не обязательно убирать все возможные перегородки и превращать ее в стереотипную студию. 30 «квадратов» — это не приговор, а лишь еще одна блестящая возможность создать уникальный интерьер в полном соответствии с вашими идеалами.

Это интересно

• Яркий балкон с диванчиком для отдыха и столом с компьютером для работы

• Ремонт в однокомнатной угловой хрущевке со складной кроватью-трансформером в зале

• Дизайн черно-белой спальни 9 кв.м с большой кроватью и шкафом-купе

• Душевая кабина в маленькой ванной в хрущевке — 29 идей

Современные проекты квартир – Архитектура One Kindesign

Квартиры

One Kindesign охватывает широкий спектр умных дизайнерских идей для больших и маленьких квартир. В этой категории стильно представлены сотни проектов, которые помогут вам представить и спланировать квартиру своей мечты. От впечатляющих нью-йоркских пентхаусов до эстетичных шведских квартир и минималистского азиатского вдохновения — приготовьтесь к тому, что вас поразит разнообразие стилей и удивительных дизайнерских решений. Наслаждайтесь изобилием самых невероятных квартир в мире!

Little Venice House был спроектирован для семьи из четырех человек компанией Andy Martin Architecture в Маленькой Венеции, Западный Лондон, Англия. Уоррен и Клэр Джонсон живут в Маленькой Венеции со своими двумя маленькими сыновьями Чарли, трех лет, и Джейком, двух лет. Их квартира расположена на первом этаже террасы особняка I степени с видом на один из […]

By One Kindesign 7 мая 2013 г.

прочитать статью

CCS Architecture наиболее известна своими модернистскими творениями и дизайном интерьеров. Фирма Woodson & Woodson Interior Design не привязана к определенному стилю, но имеет работы, которые носят более традиционный характер.

То, что происходит, когда они работают в кондоминиуме South of Market в Сан-Франциско, представляет собой электрическую комбинацию эстетики. […]

Автор: One Kindesign 6 мая 2013 г.

прочитать статью

Квартира

Vidalta была спроектирована дизайнерской студией Kababie Architects в Мехико, Мексика, завершена в 2012 году. Интерьер дома площадью 4 843 квадратных фута (450 квадратных метров) был создан с полной атмосферой, которая идеально описывает образ жизни семьи, которая живет в это. Одной из основных проблем был выбор мебели […]

Автор One Kindesign 30 апреля 2013 г.

прочитать статью

Эта городская квартира была построена в 2012 году компанией Olga Aculova Design из здания C19TH на ул. Бассейная, Киев, Украина. Дом площадью 80 квадратных метров (861 квадратный фут) разделен на три уровня над аркой и дорогой. На первом уровне дизайнеры организовали гостиную и кухонную зону. […]

Автор One Kindesign 22 апреля 2013 г.

прочитать статью

Эта уникальная и полностью отремонтированная двухуровневая квартира, замеченная на Альвхеме, расположена в Линнестадене, Швеция. Старое и новое образцово сочетаются между двумя этажами, которые соединены белой и почти парящей белой лестницей, сделанной на заказ, со встроенным шкафом внизу. Тихий и защищенный на верхнем этаже, один […]

By One Kindesign 21 апреля 2013 г.

прочитать статью

Полная современная реконструкция пентхауса Aquatic Park расположена на вершине бетонного высотного дома в Сан-Франциско, Калифорния, от Craig Steely Architecture. Проект включал сложные соображения, касающиеся мобилизации материалов и воздействия на жителей здания. Первоначальный пентхаус с четырьмя спальнями и четырьмя ванными был преобразован в открытую планировку […]

By One Kindesign 20 апреля 2013 г.

прочитать статью

Эта очаровательная квартира в Стокгольме, Швеция, замеченная на Альвхеме, расположена на втором этаже трехэтажного здания с захватывающим видом на реку. Дом очень хорошо спроектирован и экономит пространство всего на 441 квадратном футе (41 квадратный метр) жилой площади, предлагая открытую современную планировку, высокие потолки и […]

By One Kindesign 13 апреля 2013 г.

прочитать статью

Nam Dger Apartment — это уникальный современный дом, расположенный в башне Нам в самом сердце Тель-Авива, Израиль, спроектированный Gerstner Architects. Самой интригующей особенностью этого дома является его скульптурная стальная лестница в качестве фокуса дома. Эта двухуровневая холостяцкая квартира демонстрирует гладкие белые интерьеры и современную мебель в стиле минимализма […]

By One Kindesign 9 апреля 2013 г.

читать статью

Этот потрясающий современный ремонт квартиры под названием «Casa-O» был выполнен архитектурным бюро Alvisi Kirimoto + Partners на вилле Bonellia в итальянской столице в Риме. Типичная квартира в стиле семидесятых, дом был переработан и перестроен во всех деталях, чтобы сделать жилое пространство подходящим для пары с двумя маленькими […]

By One Kindesign 7 апреля 2013 г.

прочитать статью

Эта эксклюзивная современная квартира под названием Palazzo del Mare была спроектирована дизайнером интерьеров из Майами Пепе Кальдерин Дизайн. Пепе и его талантливая команда дизайнеров демонстрируют свое умение создавать сверхроскошные интерьеры в этой великолепной резиденции на Фишер-Айленде в Майами, штат Флорида. Вход в эту роскошную квартиру с полами Calacatta, нержавеющей сталью и камнем […]

By One Kindesign 3 апреля 2013 г.

прочитать статью

Планирование увеличения добавленной стоимости — Tactica Real Estate Solutions

Multifamily Добавленная стоимость — это распространенный жаргон, который летает по миру недвижимости уже более десяти лет. Это была чрезвычайно успешная стратегия инвестирования в квартиры, которая сосредоточена на покупке квартир, ремонте квартир и повышении арендной платы.

Это был предпочтительный бизнес-план для многих многоквартирных инвесторов в текущем цикле. Это было настолько обычным явлением, что почти невозможно найти недвижимость, которая была бы нетронутой косметически с момента постройки на определенных рынках.

Multifamily Renovation Contents

1. Classifying the Apartment Units

2. Apartment Renovation Organization

3. Apartment Renovation Pre-Planning

4. Functional Obsolescence

5. План реконструкции квартиры

6. Подход к андеррайтингу

   • Более глубокая стоимость All Units

   • Завершение старой квартиры.

Классификация квартир

Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу, уже подверглись ремонту квартир. Как инвестор, вы должны определить, есть ли потенциал для большего. Как правило, старая квартира представляет собой одну из трех вещей:

1. Нетронутый

2. Частично отремонтирован

3. Полностью отремонтированные

Это то, как я описываю три статуса и как будет.

Нетронутый: Вы, вероятно, нашли для себя прекрасную возможность, которая готова к некоторым капиталовложениям и арендной плате. Единственный случай, когда это не так, — это если недвижимость находится в месте с сопоставимыми объектами поблизости , что могло бы оправдать аренду более высокого уровня отделки.

Частично отремонтированный : Вам необходимо решить, будете ли вы продолжать реализацию плана ремонта текущего владельца на оставшихся квартирах. Если вы считаете, что существует потенциал для «более глубокого» добавления ценности (лучших улучшений), будете ли вы реализовывать его только на оставшихся нетронутых единицах? Или по всем юнитам, включая те, над которыми недавно работали?

Полностью отремонтирован: Вам нужно решить, стоит ли пересматривать юниты и добавлять новые/лучшие улучшения. Вы будете удивлены тем, как часто есть потенциал роста, даже когда новая недвижимость позиционируется как «отремонтированная» и «под ключ».

Планировать частично отремонтированный дом сложнее всего. Легко понять состояние собственности на высоком уровне, но продумать реальную логистику поэтапного ремонта квартиры, которая потребует различных затрат и планов ремонта для разных квартир, может быть сложно.

Сложности усугубляются, когда старый владелец за эти годы реализовал три или четыре различных объема реконструкции. Мне приходилось работать над ними! Это может быть грязно.

Эта статья призвана научить вас, как организовать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать рентабельный бизнес-план по добавленной стоимости для единиц после вступления в собственность.

Организация ремонта квартир

Достоверная информация о текущем состоянии объекта имеет ключевое значение.

Управляющая компания, которая осуществляет надзор за недвижимостью, должна предоставить вам ведомость арендной платы, которая показывает:

• Квартиры (очевидно)

• План каждой квартиры

• Аренда каждой единицы

• Обновления, которые были реализованы в каждой единице

• Проформа добавленной стоимости

Иногда вы можете наблюдать за многоквартирной собственностью, которая плохо управляется до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: “О, мы проводили некоторые ремонтные работы, но это было случайным образом, и у нас их нет в файлах”. Если это так, вам нужно будет делать подробные заметки или фотографии во время тура. Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.

Как только вы узнаете, какие подразделения они отремонтировали и что включают в себя эти обновления, следующим шагом станет мозговой штурм бизнес-плана.

Предварительное планирование ремонта квартиры

Наиболее важными допущениями при формулировании плана страхования с добавленной стоимостью являются :

1. Какие обновления необходимы?

2. Какова стоимость этих обновлений?

3. Какую арендную плату они могут генерировать?

Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовой техники из нержавеющей стали и обновлении ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.

Для меня сопоставимая недвижимость:

• Построен в том же десятилетии

• Имеет аналогичные удобства

• Находится в похожем месте

2

1 субрынок тоже. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для экономных арендаторов, чтобы арендовать вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашей единицы по сравнению с новыми конкурентами.

Например:

“Вы можете жить в новом доме за 2000 долларов, или вы можете жить в этом недавно отремонтированном доме со многими из тех же удобств за 1350 долларов”.

Независимо от того, конкурируете ли вы с другими объектами недвижимости, в которых была проведена реконструкция квартир, или с более новыми продуктами на субрынке, никогда не думайте, что отремонтированный объект недвижимости сможет приносить более высокую арендную плату. Всегда убедитесь, что вы можете сделать резервную копию. Если вы не можете, вы просто догадываетесь.

Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы улучшить привлекательность собственности. Каждый потенциальный арендатор сначала увидит жилой комплекс снаружи. Вы же не хотите испортить их первое впечатление о собственности до того, как они начнут осматривать квартиру.

Функциональное устаревание

Иногда будут устаревшие компоненты проекта , которые, вероятно, будут сдерживать максимальную ренту, которую вы можете получить после завершения реконструкции. Вот некоторые примеры:

• 8-футовые потолки

• Отсутствие подземной парковки

• ПЛАННЫЕ ПЛАВА ИСКОЛЬНАЯ ЭРА

• Отсутствие коммунальной удобства. может компенсировать стратегию создания добавленной стоимости за счет нового строительства. Однако, если недвижимость с добавленной стоимостью имеет 8-футовые потолки, не имеет подземной парковки, предлагает ограниченное пространство подсобных помещений и имеет закрытую планировку, получить арендную плату в новом здании будет непросто.

  Даже если вы соответствуете уровням отделки, нет реального способа увеличить высоту потолка до 9 футов. Винтажные помещения будут казаться меньше и более клаустрофобными, чем новый проект, с лофтовыми потолками и окнами от пола до потолка. Вы никогда не сможете сравниться с удобством, предлагая жителям теплую охраняемую парковку. Хотя вы можете переместить или убрать некоторые стены, чтобы немного открыть винтажную квартиру, она никогда не будет казаться такой же открытой, как недавно построенный проект, с которым вы соревнуетесь.

  План реконструкции квартиры

  После того, как вы составите общий план, пора переходить к более подробному. Эти данные включают:

  • Стоимость новых обновлений для каждой планировки (как для старых, так и для ранее отремонтированных квартир)

  • Сколько лет потребуется, чтобы отремонтировать все квартиры делать ремонт каждый месяц?)

  • В каком году вы начнете внедрение дополнительных услуг ?

  • Как долго квартиры будут свободны при ремонте? Один месяц? Два месяца?

  • Средняя окупаемость затрат ( окупаемость инвестиций ) для плана ремонта квартиры

  Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии. В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.

  Квартиры XYZ состоят из 85 квартир по рыночной цене и были построены в 1970 году. Нынешняя группа владельцев отремонтировала 30 квартир на сегодняшний день. Улучшения в этих единицах включают:

  Ассортимент квартир в собственности, организованный по статусу реконструкции («R» означает ранее отремонтированный), следующий:

  Подход к андеррайтингу

  После того, как арендная плата за недвижимость введена, разбита и понята, необходимо принять решение о том, как бизнес-план будет развиваться в будущем. Чрезвычайно важно иметь четкое представление о том, где находится собственность в своем соответствующем наборе, чтобы иметь возможность создать план атаки, который будет осуществимым и прибыльным.

  Давайте рассмотрим несколько возможных сценариев.

  Более глубокая добавленная стоимость для всех единиц

  В этом примере потенциал состоит в том, чтобы добавить новые усовершенствования и улучшить 30 единиц, которые текущая группа владельцев уже отремонтировала. План улучшения будет включать в себя некоторые из прошлых улучшений, таких как шкафы, полы, осветительные приборы и сантехника, а также:

  Добавление этих функций должно привести к более высокой арендной плате, чем те, которые достигаются в настоящее время. Эти новые и улучшенные обновления часто упоминаются в инвестиционном сообществе как:

  Все термины взаимозаменяемы, но означают одно и то же.

  Можно сэкономить, не меняя ни шкафов, ни пола, ни сантехники в 30 ранее отремонтированных квартирах. Предполагается, что во время реконструкции помещения будут оставаться свободными в течение одного месяца, а на ремонт всех 85 квартир уйдет три года.

  Премии, используемые в проформе, и капитальные затраты на единицу приведены ниже:

  Обратите внимание, что капитальные затраты на ранее отремонтированные объекты меньше. Шкафы, напольные покрытия и сантехника уже готовы, поэтому на эти устройства можно значительно сэкономить.

  Изучив комплект компа, вы сможете определить, что такое премиум. В этом случае это дополнительные 100 долларов сверх ранее отремонтированных единиц. А как насчет оригинальных юнитов? Как определялись эти надбавки?

  Я врезался в них. Я посмотрел, какой будет целевая арендная плата за каждую планировку этажа после реализации второго этапа ремонта квартир. Затем для исходных единиц я добавил надбавку, чтобы догнать их до целевого уровня арендной платы. Для плана этажа One BR эта арендная плата составляет 1175 долларов США, что на 150 долларов США больше, чем текущая средняя арендная плата за исходные единицы One BR.

  Если подумать, в этом есть смысл. Оригинальные единицы потребуют больше работы, будут дороже на ремонт, получат более высокую премию, , но не должны превышать арендную плату своего ранее отремонтированного аналога .

  Завершение реконструкции старой квартиры

  Возможно, вы хотите продолжить работу в соответствии с бизнес-планом старого владельца. Ключ в том, чтобы убедиться, что они максимизируют свои премии. Если это так, вы можете использовать премии, которые они уже получают в собственности.

  Например, надбавка в размере 50 долларов США за One BR составляет среднюю арендную плату в размере BR в размере R – первоначальную арендную плату в размере BR в размере One.

  1 075 долл. США – 1 025 долл. США = 50 долл. США

  По моему мнению, средняя смешанная надбавка в размере 36 долл. США по ассортименту единиц слишком мала. Если бы в этой собственности не было больше преимуществ, я не знаю, имело бы смысл продолжать этот бизнес-план. Награда не стоит риска.

  Завершение проекта реконструкции старой квартиры + наверстать упущенное

  Иногда владелец просто недооценивает арендную плату, которую должен достичь план реконструкции квартиры. В приведенном выше примере смешанная премия в размере 36 долларов США является слишком низкой. Давайте представим; вы продолжите действовать по их плану, но будете брать значительно больше.

  Целевая арендная плата за ремонт значительно превысит арендную плату за уже отремонтированные квартиры. Например, Two BR/Two BA достигнет $1261 + $200 = $1461. Two BR/Two BA R нынешнего владельца с таким же ремонтом стоит всего 1300 долларов. Вы не планируете больше работать над 30 отремонтированными квартирами, но теоретически этот план этажа должен стоить 1461 доллар.

  К счастью, в модели добавленной стоимости есть переключатель «органический рост арендной платы».

  Вы можете видеть выше, что я увеличиваю в среднем 1300 долларов. Two BR/ Two BA R арендует 6% в течение двух лет, чтобы наверстать упущенное до целевого уровня в 1461 доллар.

  1 300 долл. США * 1,06 * 1,06 = 1 461 долл. США

  В реальной жизни вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы увеличить ее, поэтому всегда будьте осторожны и предполагайте, что потребуется не менее двух лет, чтобы наверстать упущенное. -арендованные единицы. Наверстывать упущенное за год нереально.

  Связанный: Вы всегда должны подчеркивать свой план ремонта и концептуализировать лучшие и худшие сценарии .

  Проформа добавленной стоимости

  При страховании любой добавленной стоимости важно осознавать, что рост арендной платы происходит из двух разных источников.

  1. Надбавки к аренде

  2. Органически — что происходит независимо от добавленной стоимости (я называю это «базовым ростом арендной платы»)

  Модель, которую я использую, позволяет контролировать обе переменные. Вы вводите надбавку, а также можете контролировать базовый рост арендной платы, как показано в приведенном выше примере с 6%. Все планы этажей могут быть увеличены (или уменьшены) с помощью любого эскалатора, который вы считаете подходящим. Премия будет поэтапно введена вдобавок к этому.

  В конце концов, эти данные по конкретному подразделению сводятся в годовую проформу, как показано ниже.

  Премии за ремонт выплачиваются с задержкой с точки зрения андеррайтинга, потому что требуется время, чтобы потенциал роста отразился на финансовых показателях. Подумайте о покупке недвижимости и мгновенном ремонте одной квартиры в день вступления во владение. Предполагая, что ремонт и сдача в аренду занимает один месяц, вы получите только 91,67% от общей суммы премии (или 11 из 12 месяцев) в течение первого года. В следующем месяце вы получите только 10 месяцев премии из 12. месяцы. В последний месяц года вы отремонтируете квартиру и не увидите никаких улучшений до следующего года.

  Рост арендной платы составляет всего 4,95% в первый год, а затем подскакивает до 6,34% во второй год. В первый год он меньше из-за того, что задержка в выплате страховых взносов за ремонт квартиры сказывается на финансовых показателях. Год 4 по-прежнему составляет 4,17%, даже несмотря на то, что ремонт многоквартирного дома был завершен к году 3. Опять же, это эффект страховых взносов, поражающих финансовые показатели задолженностей. Это явление вызывает увеличение арендной платы через год после завершения ремонта.

  Вакансия на ремонт и капитальные затраты связаны с сделанными ранее допущениями в отношении продолжительности того, что единицы будут оставаться незанятыми во время реконструкции, и капитальных затрат по плану этажа.

  Подведение итогов анализа добавленной стоимости при реконструкции

  Поскольку старая недвижимость продолжает продаваться из рук в руки, вам потребуется создать бизнес-план для недвижимости, которая уже претерпела ту или иную форму ремонта. Крайне важно, чтобы вы понимали, как организовать эти данные, и владели инструментами, которые позволят вам точно и надежно моделировать множественные перестановки сценариев потенциальной добавленной стоимости.