Прежде чем вы начнете переживать из-за капающего крана или скрипучей двери спальни, проверьте договор аренды.В большинстве случаев в вашем договоре аренды должно быть указано, за какой ремонт несет ответственность арендодатель, а какой – вы.

Если в вашем договоре аренды не ясно, кто должен выполнять различные виды ремонта, подумайте, действительно ли проблема заключается в реальной проблеме или в незначительном неудобстве. Например, если ваша входная дверь не запирается должным образом и никогда не запиралась, арендодатель должен исправить это, поскольку это касается вашей безопасности.

Если из-за протекающего крана вы не можете уснуть по ночам, домовладелец, возможно, захочет починить его, особенно если он оплатит счет за воду.Не помешает отправить письменный запрос на ремонт для более мелких проблем, подобных этой, особенно если вы не уверены, кто виноват.

Арендаторы имеют право на пригодные для жизни жилищные условия в каждом штате. Например, требуется функциональная система отопления. Если ваш отопительный прибор выходит из строя, ваш домовладелец должен его отремонтировать, независимо от того, где в Соединенных Штатах вы живете.

Если проблема с ремонтом потенциально трудная или дорогостоящая и не является очевидной обязанностью арендодателя, проверьте законы своего штата для большей ясности.

За мелкие вещи, такие как перегоревшие лампочки или плесень в душе, как правило, отвечает арендатор, хотя многие квартирные сообщества позаботятся о таких запросах на техническое обслуживание. Даже если это не оговорено в вашем соглашении, обычно легче решить проблему самостоятельно, чем связаться с арендодателем из-за незначительного неудобства.

Если винт отсутствует на засове или воздушный фильтр в вашем доме вышел из строя, замените его самостоятельно. С пятном на ковре возле входной двери также легче справиться самостоятельно, поскольку арендодатель или управляющая компания обычно не несут ответственности за вопросы, связанные с уборкой.

С другой стороны, если в вашей ванной есть заметная плесень или видимые повреждения, вызванные водой, которые, кажется, исходит от устройства над вами, это не ваша ответственность. Но вы должны немедленно сообщать о подобных проблемах, чтобы они не усугубились.

Определенные вопросы обслуживания всегда являются вашей ответственностью, если в договоре аренды не указано иное.Вы должны заменить лампочки и батареи в детекторах дыма, а также содержать приборы в чистоте и рабочем состоянии (за исключением отказов оборудования), даже если они принадлежат арендодателю или компании, занимающейся недвижимостью.

Вы всегда должны относиться к аренде – будь то дом или квартира – так, как если бы вы купили ее сами. Ваш домовладелец или управляющая компания ожидают, что квартира будет в том же состоянии, в котором она находилась до вашего въезда (за исключением нормального износа). Кроме того, поддерживая чистоту в арендуемом доме, вы избежите таких вещей, как плесень и грибок, которые могут перерасти в более крупные заражения.

Даже если у вас есть навыки ведущего HGTV или вы настоящий генеральный подрядчик, не делайте капитальный ремонт самостоятельно без согласия арендодателя, это может навредить вам в долгосрочной перспективе. Замыкание дырки от гвоздя в стене и перекраска пятна в тон стены – это нормально; ремонт заднего крыльца – нет. Хотя иногда домовладельцы обычно засчитывают ремонт, сделанный арендатором, в счет своей ежемесячной арендной платы, это не условие, которое вы найдете в договоре аренды, поэтому вам всегда следует уточнять у арендодателя, прежде чем делать какой-либо ремонт.Арендодатель может предпочесть использовать своего подрядчика или выполнить работу самостоятельно и отправить вам счет (если вы были ответственны за ущерб). Это гарантирует, что выполненная работа соответствует стандартам вашего арендодателя.

Короче говоря, справляйтесь с простыми вещами, такими как лампочки и чиститесь самостоятельно. Проконсультируйтесь с вашим договором аренды о том, что кажется серой зоной. Решать такие серьезные проблемы, как тепло и электричество, определенно должен ваш домовладелец или управляющая компания. Опять же, некоторые из этих условий обслуживания могут измениться в зависимости от того, живете ли вы в доме, принадлежащем независимому домовладельцу, или в многоквартирном жилом комплексе с обслуживанием на месте.Поэтому всегда внимательно читайте договор аренды. Надеюсь, это поможет, арендаторы!

Опубликовано 23 июня 2020 г.

Что вы думаете?

468 Ответов

Об авторе

Плохие условия: привлечение арендодателя к ремонту

Все арендаторы имеют право жить в безопасном и достойном месте.

Если арендодатель знает об опасной или нездоровой проблеме в вашей квартире или доме и не устраняет ее, он нарушает закон.

Что вы умеете:

Используйте MADE: Up To Code, чтобы задокументировать плохие условия и принять меры для ремонта.

Санитарный кодекс Массачусетса устанавливает минимальные жилищные требования. Чтобы узнать, каким условиям должна соответствовать ваша квартира, получите Контрольный список Жилищного кодекса (Буклет 2).

Сообщите арендодателю о проблемах

Если что-то в вашей квартире требует ремонта, как можно скорее сообщите об этом домовладельцу.

Немедленно сообщите арендодателю если:

• После переезда вы обнаружите что-то, что требует ремонта, или
• У вас возникла чрезвычайная ситуация, например, разрыв водопровода или проблема с отоплением.

Попросите арендодателя сообщить вам, когда приедет ремонтник, чтобы решить проблему. Важно, чтобы вы или кто-то был рядом, чтобы вы могли убедиться, что ремонтник может попасть в квартиру.

Если арендодатель не решит проблему в разумные сроки, выполните следующие действия:

1. Отправьте домовладельцу письмо с описанием проблемы и просьбой исправить ее.
2. Сохраните копию этого письма в папке с другими документами, связанными с вашей арендой.
3. Если арендодатель не отвечает на ваше письмо, отправьте еще одну копию письма заказным письмом с уведомлением о вручении.

См. Документальное подтверждение проблемы, уведомить арендодателя

Защитите себя: задокументируйте проблему

Сфотографируйте или снимите видео в плохих условиях. Запишите дату и время фотографий или видео. Или запишите эту информацию.

В Apple store или Google Play есть бесплатные приложения, такие как «Photo Date», которые датируют фотографии на вашем смартфоне.

Проведите осмотр

Если вы напишете или сообщите об этом своему домовладельцу, а он по-прежнему отказывается ремонтировать, позвоните в Департамент здравоохранения своего города или города и попросите о проведении осмотра. Вам может помочь жилищный инспектор.

Жилищные инспекторы проверяют недвижимость на соответствие требованиям государственного санитарного кодекса. При обнаружении нарушений инспектор может приказать арендодателю произвести ремонт в течение определенного времени.Во многих случаях ремонт производят домовладельцы.

Если проблемы серьезны, например, у вас проблемы с водопроводом или нет воды или тепла, сообщите об этом в Департамент здравоохранения. По закону они должны сделать все возможное, чтобы прийти в течение 24 часов. Смотрите, Получение осмотра.

Будьте готовы к осмотру

Будьте готовы . Перед проверкой заполните Контрольный список Жилищного кодекса (Буклет 2).

Убери свой дом . Убедитесь, что коридоры и двери не заблокированы, а мусор вынесен, чтобы и не попали в беду из-за нарушений Санитарного кодекса.

Будьте там . Если вы не можете быть там, когда придет инспектор, пригласите кого-нибудь еще. Оставьте записку, в которой говорится, что у этого человека есть ваше разрешение позволить инспектору осмотреть ваш дом.

Спросите о полной проверке . Попросите инспектора провести осмотр внутри вашей квартиры, снаружи здания и всех мест общего пользования.

Укажите на проблемы . Если инспектор упускает проблему, укажите на нее в отчете.

Запросить копию отчета инспектора . Если ваша квартира или дом нуждаются в серьезном ремонте, инспектор должен отправить заказ на ремонт вашему домовладельцу в течение 12 часов .

Дальнейшие действия . Если домовладелец не произведет ремонт к сроку и дате, указанным в заказе, свяжитесь с инспектором и попросите провести повторный осмотр.

Если арендодатель отказывается ремонтировать

Если ваш домовладелец отказывается исправить условия, которые могут подвергнуть вас опасности или серьезно повредить вашему здоровью или безопасности, вы имеете право:

Удержанная арендная плата . Вы можете удержать арендную плату или ее часть до тех пор, пока домовладелец не произведет требуемый ремонт. Они могут попытаться выселить вас. Для защиты от выселения:

• Положите удержанные вами деньги за аренду на банковский счет. Держите его отдельно от других своих счетов, чтобы у вас были эти деньги, если домовладелец подаст на вас в суд.
• Напишите домовладельцу письмо, перечислите необходимый ремонт и скажите, что вы будете удерживать арендную плату до тех пор, пока проблемы не будут устранены. Храните копию письма в надежном месте!

Ремонт и удержание .Сделайте ремонт и вычтите его стоимость из арендной платы. Это может быть сложно, и вы должны соблюдать закон.

Присоединяйтесь к арендаторам . Если другим жильцам нужен ремонт, работайте вместе над решениями.

Разорвать договор аренды . Если арендодатель отказывается устранять серьезные проблемы, вы можете расторгнуть договор аренды. Перед тем, как съехать, проведите жилищный осмотр. Это защитит вас, если домовладелец подаст на вас в суд за нарушение договора аренды.

Подайте на арендодателя в суд .Если вы докажете, что домовладелец нарушил закон, судья может приказать ей произвести ремонт или заплатить вам деньги за плохие условия, или может назначить временного арендодателя, называемого «получателем».

См. Варианты на случай отказа арендодателя от ремонта.

New York

Если домовладелец отказывается ремонтировать вашу квартиру, вы можете произвести ремонт самостоятельно и вычесть его стоимость из арендной платы. Поскольку ваш домовладелец может попытаться выселить вас за неуплату арендной платы, ВЫ ДОЛЖНЫ ПРЕПОДОБНОВАТЬСЯ С ЮРИДИЧЕСКИМ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ВЫ ПРОВЕДИТЕ ДАННЫЙ ШАГ.

Если у вас есть письменное соглашение об аренде, перед тем, как вы решите вычесть деньги из арендной платы, вам следует обратиться к адвокату на рассмотрение вашего договора аренды. Некоторые договоры аренды могут запрещать использование арендной платы для проведения необходимого ремонта. Если вы получаете федеральную субсидию на аренду в рамках программы ваучеров на выбор жилья, вы не можете использовать свои арендные деньги для ремонта (см. Ниже).

1. Если проблема в вашем доме серьезна, но не связана с безопасностью или чрезвычайной ситуацией, вы должны сообщить арендодателю о проблеме и дать арендодателю возможность исправить ее.Сделайте это с письмом и не забудьте сохранить копии всех писем, которые вы отправляете.

Вы также можете позвонить строительному инспектору или инспектору здравоохранения и попросить провести осмотр. Получите копии отчета о проверке, чтобы у вас было подтверждение того, какой ремонт необходимо сделать. Напишите письмо арендодателю о том, что вы собираетесь произвести ремонт, и вычтите его стоимость из арендной платы, если проблема не будет решена в разумные сроки. Сохраните копию своего письма. Получите две-три письменных оценки стоимости ремонта.Используйте самый дешевый. Сохраните все свои квитанции и оценки.

2. Если проблема требует немедленного внимания, например отсутствие отопления или воды, вам следует сначала попытаться связаться с домовладельцем. Если вы не можете связаться со своим арендодателем или если арендодатель отказывается произвести ремонт, вы можете обратиться в авторитетную сервисную или ремонтную компанию, чтобы решить проблему. Если позволяет время, получите 2 или 3 оценки, прежде чем делать ремонт. Получите подробную квитанцию ​​от лица, выполняющего ремонтные работы, в котором объясняется, в чем заключалась проблема, шаги, предпринятые для ее устранения, и общая сумма оплаты.Отправьте арендодателю копию квитанции. Если арендодатель не возместит вам стоимость ремонта, вы можете вычесть ее из арендной платы.

Также, если позволяет время, перед ремонтом вызовите инспектора по зданию или санитарной инспекции. Запросите копии их отчетов, чтобы иметь дополнительные доказательства того, что что-то не так.

№Если вы являетесь участником программы «Ваучер на выбор жилья» (Раздел 8), вам следует позвонить в свою программу Раздела 8 (например, в Belmont, Rental Assistance Corp. или BMHA) и поговорить со своим ведущим о ремонте, который необходимо произвести в вашей квартире. Программа Ваучеров на выбор жилья направит инспектора и может прекратить выплачивать свою часть арендной платы, если арендодатель не произведет ремонт своевременно. Вы должны продолжать платить свою долю арендной платы, иначе вы рискуете потерять льготы по Ваучеру на выбор жилья (раздел 8).

Ваш домовладелец может попытаться выселить вас за неуплату арендной платы. Важно иметь копии писем, квитанций и т. Д., Чтобы показать судье, что ремонт был необходим и по справедливой цене.

Никогда не игнорируйте юридические или судебные документы. Немедленно обратитесь в службу Neighborhood Legal Services по телефону (716) 847-0650 или в местное юридическое бюро.Если вы не можете получить юридическое представительство, вы должны явиться на слушание, чтобы судья решил, были ли ваши действия правильными.

Изложите ваш случай ясно и кратко. Покажите судье копии ваших писем, оценок, отчетов об инспекциях, фотографий, свидетельств, квитанций и любых других подтверждающих доказательств, которые могут у вас быть. Помните, что решение судьи будет основано на информации, представленной на слушании.

Обычно в конце слушания судья сообщает вам, были ли у вас веские основания для вычета стоимости ремонта из арендной платы. Если судья решит, что у вас не было уважительной причины, вам может быть приказано выплатить остаток арендной платы, часто немедленно в суде. Вы должны спросить судью, как скоро вы должны заплатить. Если у вас нет денег или вы откажетесь их платить, вас могут выселить из квартиры.

Отказ от ответственности: этот контент предлагается только в качестве общедоступных услуг и не является юридической консультацией.Вам следует связаться с юристом, обладающим знаниями в этой области, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме.

Жалоба на шум: строительство разрушает мою жизнь

Q: В январе я переехал в двухкомнатную квартиру по рыночной цене в Верхнем Вест-Сайде. Несколько дней спустя в квартире над моей начался ремонт кишечника, и весь день меня засыпал шумом. Как учитель средней школы, мне пришлось покинуть квартиру, чтобы проводить уроки Zoom в другом месте.Мой домовладелец не сказал мне, когда работа будет завершена, и сегодня подрядчик сказал мне, что демонстрация вызвала течь в моем потолке. Я не знаю, что мне теперь делать. Пожалуйста помоги.

A: Ваш домовладелец должен, по крайней мере, устранить утечку и сообщить вам, когда будут закончены строительные работы.

«Нет никакого смысла в том, что они не сообщают вам график», – сказал Майкл Минц, исполнительный директор MD Squared Property Group, управляющего недвижимостью на Манхэттене.

Ваш домовладелец мог бы сделать вашу жизнь более терпимой во время этого процесса.Г-н Минц предложил дать арендаторам наушники с шумоподавлением, чтобы заглушить шум, установить полуденные часы тишины, в течение которых рабочие берут перерывы на обед, и, при необходимости, предоставить льготы по аренде.

Вы можете чувствовать себя бессильным, но у вас есть рычаги воздействия. Вы потенциально можете расторгнуть договор аренды, потребовав конструктивного выселения, потому что вы не можете находиться в своей квартире в течение дня. «Обычно арендатору довольно сложно доказать, что условия в квартире достигают уровня конструктивного выселения», – сказала Дженнифер Розен, юрист, представляющий интересы арендаторов. «Но во время Covid, когда ожидается, что арендатор будет проводить почти все свое время в квартире, судьи могут проявить более снисходительный подход к этой защите».

Если бы вы переехали, вашему домовладельцу пришлось бы пытаться найти нового арендатора на рынке, где арендная плата снижается, а количество вакансий растет. Скорее всего, вы нужны арендодателю. Так что поднесите эту карту к своему жилету. Возможно, вам понадобится его использовать.

В краткосрочной перспективе потребуйте в письменной форме, чтобы руководство устранило утечку и немедленно отремонтировало любые повреждения потолка – и получите график.Попросите также о снижении арендной платы, потому что постоянный шум может нарушить вашу гарантию пригодности для проживания – закон штата. Вы даже можете получить судебный запрет против арендодателя, чтобы остановить работы или завершить их в течение определенного периода времени, если будут обнаружены условия, создающие неудобства. «Ваши доводы были бы более убедительными, если бы домовладелец сдал вам квартиру, зная, что работа должна начаться, и не раскрыл эту информацию», – сказал Роберт Дж. Браверман, юрист по недвижимости из Манхэттена, который занимался делами о строительных дефектах.

Другой маршрут: позвоните по номеру 311 и попросите Департамент строительства прислать инспектора для проверки на предмет нарушений, опасных условий или незаконной работы. Департамент может издать приказ о прекращении работы при обнаружении опасных условий. Это принесет вам тишину и покой.

Чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях жилой недвижимости, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.

Ремонт в кооперативах и кондоминиумах – кто несет ответственность?

Представьте себе это.Ваш подрядчик, наконец, завершил ремонт вашей ванной комнаты – это заняло три месяца, а не три недели, которые он обещал. Обои, настенная и напольная плитка по специальному заказу идеально сочетаются друг с другом, и, хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатом. Вы отправляетесь в путешествие, а по возвращении в дом швейцар рассказывает вам о «большом наводнении» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было дома. В тревоге вы бросаетесь в квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную комнату.Поток ушел, и, по сути, ваши обои и плитка, которые были разрушены во время ремонта труб в стене. Вы звоните управляющему зданием, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу прежнюю красивую ванную комнату. Вам говорят, что это не так. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы известить его или ее о повреждении и подать иск. Наконец, вы звоните своему турагенту, чтобы забронировать следующий рейс из города, чтобы избежать решения этой проблемы.

Приведенный выше сценарий описывает неуверенность, которую разделяют многие жители кооперативов и кондоминиумов: кто именно отвечает за ремонт квартир и мест общего пользования? Если вы столкнетесь с подобной ситуацией, придется ли вам раскошелиться на ремонт? Как часто поднимаемый вопрос, влияющий на кооперативную жизнь, это является источником значительных споров и расходов для многих кооперативных корпораций и их акционеров.

Чтобы проанализировать вопрос о том, какая сторона несет ответственность за ремонт в кооперативной квартире, важно понимать отношения между кооперативной корпорацией («Арендодатель») и акционером («Арендатор»).Житель индивидуальной кооперативной квартиры, в отличие от собственника кондоминиума, является не «прямым» владельцем квартиры, а акционером корпорации. Корпорация, в свою очередь, является правообладателем или арендатором земли и улучшений, составляющих кооперативную собственность. Владение акциями кооперативной корпорации дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая дает акционеру право занимать квартиру.

Договор аренды подписывается должностным лицом кооперативной корпорации в качестве Арендодателя и акционером в качестве Арендатора и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. В договоре аренды обычно предусматривается, что арендатор несет ответственность за поддержание и ремонт интерьера квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана поддерживать и ремонтировать все другие части здания. Типичный договор аренды содержит четыре параграфа, непосредственно касающихся ремонта: ремонт арендодателя, ремонт арендатора, повреждение квартиры или здания и параграф о праве въезда.

Кооператив несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии всего здания, включая все квартиры, тротуары вокруг дворов, оборудование и аппаратуру.Кооператив должен содержать все объекты, за исключением тех частей, которые прямо заявлены как ответственность акционера в соответствии с договором аренды. Однако акционер несет ответственность за ремонт, если он был вызван его собственными действиями, халатностью или небрежностью, или кем-либо из его семьи, гостей, сотрудников или субарендаторов.

Акционер несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии интерьера квартиры (включая внутренние стены, пол и потолок, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, подоконники, входные и террасные двери, рамы и седла). Кроме того, акционер должен выполнить все необходимые отделочные работы в своей квартире, включая внутреннюю часть оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за обслуживание, ремонт и замену сантехники, газовой и отопительной техники и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, плит и другой бытовой техники, которая есть в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также за приборы и оборудование, к которым они прикреплены.Любые специальные трубы или оборудование, которое он устанавливает в стене, потолке или под полом, также являются его обязанностями. Эти обязанности не включают газ, пар, воду или другие трубы или трубопроводы в стенах, потолках или полах, а также оборудование для кондиционирования / отопления, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительные и электрические приборы, приборы и оборудование, включая все счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и кабелепроводы от распределительной коробки на стояке в квартиру Арендатора и через нее.

Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, покрываемой полисами страхования от нескольких рисков, которые обычно осуществляются кооперативными корпорациями в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы, потолки. , трубы, электропроводку и кабелепроводы с использованием стандартных материалов, привычных для зданий этого типа. В здании не требуется ремонтировать или заменять оборудование, приспособления, мебель, предметы интерьера или украшения, установленные акционером или любым из его предшественников, или перекрашивать или заменять обои или другие украшения в квартирах или ремонтировать полы.

Удивительно, но существует пробел в том, что кооператив обязан отремонтировать и / или заменить в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и / или техническим обслуживанием здания. Как правило, кооперативу не требуется ремонтировать или заменять что-либо, кроме фактического структурного интерьера (стены, полы, потолки) квартиры. Тем не менее, этот пробел может быть восполнен за счет страхового полиса для домовладельцев.Это обеспечит источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и полы на момент потери. Более того, за несколько более высокую премию можно приобрести «подтверждение восстановительной стоимости», которое должно предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.

Хотя большинство договоров аренды содержат в основном один и тот же язык, небольшие различия могут значительно изменить ответственность за ремонт между Арендодателем и Арендатором.Кроме того, внутренние правила каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя рекомендуется включать все положения о ремонте в договор аренды, определенные требования могут содержаться в правилах дома, которые, в отличие от договора аренды, могут время от времени изменяться правлением. директоров.

Ответственность за ремонт террас, балконов и крыш, прилегающих к пентхаусу, была источником множества судебных споров и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто и других акционеров.Утечки повредили квартиры и личное имущество соседей. Некоторые здания внесли поправки в договор аренды, чтобы предоставить владельцам террас дополнительные обязанности сверх требований, типичных для большинства договоров аренды. Например, большинство договоров аренды просто требуют, чтобы акционер содержал террасу, балкон или крышу без мусора, снега, льда и листьев. Многие договоры аренды теперь требуют, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем ремонте». Большинство договоров аренды предусматривают, что любые расходы, связанные с демонтажем конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или конструкции здания, несет такой акционер вместе с расходами на восстановление таких конструкций. .

При строительстве конструкций на крышах необходимо согласие совета. Совету директоров важно установить и / или прояснить, среди прочего, ответственность за последующее техническое обслуживание и ремонт. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения об изменении», которое может включать в себя будущие обязанности арендатора по ремонту внесенных им улучшений. Принятие правил внутреннего распорядка, установленных советами для одобрения или неодобрения размещения горшечных растений или других предметов на террасах на крыше квартир, было признано судами разумным.Решение совета директоров заменить поверхность террас на крыше бетонной брусчаткой, а не каменной плиткой также было поддержано судами, ссылаясь на полномочия совета как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркнули, что «поскольку совет директоров обязан отремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».

Закон о многоквартирных домах и Кодекс обслуживания жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы домовладелец (включая кооперативную корпорацию) содержал помещения в хорошем состоянии.В эту обязанность входит структурный ремонт здания. Как правило, ответственность за внутренние стены и потолок в квартирах несет домовладелец. Кроме того, раздел 235 (b) Закона о недвижимости штата Нью-Йорк, именуемый «гарантией пригодности для проживания», требует, чтобы арендодатель предоставил здание, которое является безопасным и пригодным для проживания. Однако договор аренды и факты, относящиеся к любому спору, будут определять ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.

При определении того, чья обязанность устранять нарушения жилищного кодекса, должно быть получено жилье между обязательствами сторон по аренде с учетом обязательств по Кодексу эксплуатации жилищного фонда и «гарантии пригодности для проживания».”Таким образом, хотя акционер имеет право на льготы в соответствии с гарантией пригодности для проживания и Жилищным кодексом, а кооперативная корпорация может быть обязана устранить нарушения в квартире в первую очередь, кооперативная корпорация может использовать любые средства правовой защиты против арендатором за невыполнение им своих обязательств по договору аренды. Например, в большинстве договоров аренды требуется, чтобы акционер, а не кооперативная корпорация, красил интерьер квартиры. В конечном итоге ответственность за устранение этого нарушения будет возложена на арендатора.Таким образом, даже несмотря на то, что кооперативная корпорация в первую очередь может быть законодательно ответственна за устранение нарушения и покраску квартиры, она может затем взимать с акционера плату за ремонт, предъявить иск о возмещении своих расходов или приступить к расторжению договора аренды в результате. договорных обязательств по аренде.

В отличие от кооперативов, суды определили, «что предусмотренная законом гарантия пригодности для проживания не применяется между владельцем единицы кондоминиума и советом управляющих, поскольку владение единицей кондоминиума – это форма платной собственности, а не семейный интерес с участием арендодателя / арендатора. отношение.”Однако применительно к кооперативам к кондоминиумам применяются Закон о многоквартирных домах и Кодекс эксплуатации жилья, Строительный кодекс и Кодекс здравоохранения города Нью-Йорка.

Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и общих частей основана на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». В этом разделе указывается, какие элементы подлежат техническому обслуживанию, ремонту и замене. владельцем квартиры или кондоминиума.Владелец единицы обычно несет ответственность за все приспособления, приборы, электрические и сантехнические установки внутри единицы, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и ​​обслуживают одно или несколько единиц. Совет менеджеров обычно отвечает за все общие области, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые поддерживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Аналогичным образом, правление не несет ответственности за ремонт, если он вызван небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца помещения или его приглашенных, лицензиатов или агентов.В таком случае расходы оплачиваются владельцем квартиры.

Статья 9-B Закона о недвижимости (Закон о кондоминиумах), в частности, гласит: «каждый владелец квартиры считается лицом, контролирующим квартиру, принадлежащую ему или ей, а совет управляющих считается лицом в контроль общих элементов в целях обеспечения соблюдения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирном доме или Закона о многократном проживании, если они применимы, должны иметь полную силу.”

Хотя большинство положений об аренде и подзаконных актов являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, бывают случаи, когда факты и структура здания являются конкретными и требуют конкретных положений для адекватного и справедливого урегулирования ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность – то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Каждому совету директоров важно обсудить со своим поверенным и управляющим агентом юридические и практические вопросы, связанные с этой темой.Введение требования о наличии у всех арендаторов страховки также может сократить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Правление должно разработать договор аренды, подзаконные акты и требования к страхованию, которые четко определяют обязанности здания и его жителей. Надеемся, что этот процесс приведет к разъяснению условий договора аренды, подзаконных актов и / или правил внутреннего распорядка, что сведет к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.

г.Гринштейн – поверенный и партнер Манхэттенской юридической фирмы Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.

владельцев кондоминиумов в здании Surfside столкнулись с оценкой стоимости ремонта на сумму 15 миллионов долларов

Кейси Толан, CNN

(CNN) – Владельцам кондоминиумов в башне в Южной Флориде, которая рухнула на прошлой неделе, предстояло заплатить за ремонт на миллионы долларов, причем выплаты должны начаться через неделю после смертельного падения здания.

Согласно документам, полученным CNN, ассоциация кондоминиумов Champlain Towers South утвердила оценку в размере 15 миллионов долларов в апреле для завершения ремонта, необходимого в рамках 40-летнего процесса повторной сертификации округа.

Документы показывают, что более чем через два года после того, как члены ассоциации получили отчет о «серьезных структурных повреждениях» в здании, они начали процесс оценки для оплаты необходимого ремонта.

Владельцы должны будут заплатить взносы в размере от 80 190 долларов за апартаменты с одной спальней до 336 135 долларов за владельца пентхауса с четырьмя спальнями, говорится в документе, разосланном жителям здания.Крайний срок для предоплаты или выбора ежемесячной платы на 15 лет был 1 июля.

Подробный список запланированных ремонтов включал новые асфальтоукладчики, ландшафт сеялки и гидроизоляцию – решая некоторые из проблем, отмеченных в отчете инженера за 2018 год, в котором содержалось предупреждение. как протекающая вода приводила к ухудшению качества бетона. Самым дорогостоящим проектом стал «Ремонт фасада, балкона и перил» за 3,4 миллиона долларов.

В отчете за 2018 год, подготовленном для ассоциации кондоминиумов, ранее предполагалось, что необходимый ремонт здания в Серфсайде, Флорида, будет стоить около 9 долларов.1 миллион. Неясно, повлияли ли проблемы, выявленные Фрэнком Морабито, инженером-строителем, который подготовил отчет, к катастрофе.

В апрельском письме домовладельцам президент ассоциации кондоминиумов Жан Водницки описал прогрессирование разрушения здания, заявив, что «наблюдаемые повреждения, например, в гараже, значительно ухудшились с момента первоначальной проверки». Она отметила, что «износ бетона ускоряется. Ситуация с кровлей значительно ухудшилась, поэтому пришлось провести капитальный ремонт кровли.«

» Остальные ранее выявленные проекты были прокручены в рамках основного проекта. Выявлены новые проблемы. Кроме того, расходы растут с каждым годом », – говорится в письме.« Таким образом мы перешли от оценочных 9 128 433,60 долларов США, указанных в отчете Морабито за 2018 год, к гораздо более крупной цифре, которую мы имеем сегодня ».

Большой оценочный счет оказался нежелательным. сюрприз для некоторых владельцев 136 квартир

«Мы боролись с этим и всем остальным», – сказала Изабель Агуэро, владеющая кондоминиумом на 11-м этаже в той части здания, которая до сих пор стоит.Она сказала, что, по ее мнению, большая часть статей была больше предназначена для эстетических улучшений, а не для ремонта здания – например, 722 000 долларов на «ремонт прихожей и общественных мест».

Агуэро и ее муж решили пойти с ежемесячным платежом и отправили документы 23 июня, чтобы ассоциация начала добавлять 593 доллара к своим домовладельцам, сказали они. Рано утром на следующий день здание рухнуло.

Пара купила свою квартиру два года назад, собираясь там уйти на пенсию, но они сказали, что не проводили в ней много времени, так как их ремонт и доставка мебели были отложены из-за пандемии коронавируса.

Их сын, Альберт Агуэро, отдыхал в башне с женой и двумя детьми, когда она обрушилась. Они проснулись от ужасного шума и тряски, и «когда мы открыли дверь, мы поняли, какой ущерб был нанесен», – сказал он. «Квартира слева выглядела так, как будто ее разрезали пополам».

Он сказал, что с начала этого года велись работы на крыше здания, «которые будили нас каждое утро сверлением». Но более крупное структурное строительство еще не началось, согласно заявлению инженерной компании, которая подготовила отчет за 2018 год.

Альберт сказал, что он был обеспокоен, прочитав предупреждения в отчете за 2018 год, которые он никогда не видел до тех пор, пока здание не рухнуло.

«Я был очень зол в тот момент, злился на то, что должны были быть потеряны жизни невинных людей», – сказал он.

Ранее в этом месяце Франческо Кордаро заплатил более 95 000 долларов за свою часть миллионов в виде специальных сборов, связанных с ремонтом и повторной сертификацией.

В четверг Кордаро и его жена смотрели по телевизору из Статен-Айленда, штат Нью-Йорк, как их многоквартирный дом рухнул на землю.В прошлом месяце они были в Surfside и планировали переехать в Южную Флориду на пенсию, сказал он.

«Вид на океан, размер, расположение – мне все понравилось в этой квартире», – сказал 65-летний мужчина. «Все мои мечты разбиты».

Супруги приобрели агрегат в январе 2019 года.

«Мы знали, что собираемся пройти повторную сертификацию, но в то время не было никаких других конкретных заявлений о каких-либо структурных проблемах», – сказал Кордаро.

Он сказал, что не нанял адвоката из уважения к пропавшим жителям башни, но считает, что кто-то должен нести финансовую ответственность.

«Конечно, за это нужно платить», – сказал он. «Я не знаю, кто, что и когда, но, безусловно, кто-то должен заплатить».

Ассоциация кондоминиумов под пристальным вниманием

После краха ассоциация кондоминиумов подверглась тщательной проверке в связи с многолетней задержкой между тревожным отчетом за 2018 год и капитальным ремонтом здания. Его представители отметили, что они были задержаны пандемией и им пришлось не торопиться, чтобы подать конкурсные заявки на работы.

«У нас есть члены совета директоров, которые живут здесь, их семьи живут здесь и находятся среди пропавших без вести, поэтому, если бы они знали, что существует опасная проблема, они бы наверняка позаботились об этом», – Донна Ди Маджио Бергер, адвокат. для ассоциации кондоминиумов Champlain Towers, сообщил CNN в пятницу.

Один чиновник из города Серфсайд ранее заверил ассоциацию, что их здание находится «в очень хорошем состоянии» в ноябре 2018 года, протоколы собраний были получены телеканалом CNN, несмотря на то, что он получил отчет о структурных повреждениях двумя днями ранее.

Росендо Прието, который в то время работал городским строительным чиновником, сделал комментарии на собрании ассоциации кондоминиумов башни более чем за два года до обрушения здания, согласно протоколу собрания 15 ноября 2018 года.

«Отчет инженера-строителя был рассмотрен г-ном Прието», – говорится в протоколе с очевидной ссылкой на отчет Морабито. Хотя Прието отметил, что отчет «не соответствует формату 40-летней сертификации, он определил, что необходимые данные были собраны, и, похоже, здание находится в очень хорошем состоянии», – говорится в протоколе.

Жительница кондоминиума, Сусана Альварес, рассказала NPR, что она присутствовала на встрече, которая проходила в комнате отдыха здания, и вспомнила, как представитель города сказал: «Здание было в неплохом состоянии.«

Прието больше не работает в Surfside и не ответил на запросы CNN о комментариях.

За два дня до встречи, 13 ноября 2018 года, член совета директоров кондоминиума Мара Чуэла отправила Прието копию отчета инженера-строителя, согласно электронному письму, опубликованному городскими властями в субботу.

А на следующий день после встречи Прието отправил еще одно электронное письмо Гильермо Ольмедилло, бывшему городскому управляющему, в котором говорилось, что собрание совета директоров кондоминиума “прошло очень хорошо.«

» Все присутствующие в комнате ответили очень положительно, – написал Прието в электронном письме от 16 ноября, которое было опубликовано городскими властями в воскресенье. «Все основные проблемы, связанные с их сорокалетним процессом переаттестации, были устранены».

The- CNN-Wire
™ и © 2021 Cable News Network, Inc., компания WarnerMedia. Все права защищены.

The-CNN-Wire ™ и © 2018 Cable News Network, Inc., компания Time Warner. Все права защищены.

Как продать дом при ремонте

Что вы делаете, когда вам нужно быстро продать дом, но о серьезном ремонте не может быть и речи, потому что он слишком дорог или требует слишком много времени? У занятых продавцов дома есть несколько вариантов в этом сценарии, включая продажу «как есть», завершение небольшого ремонта и сосредоточение внимания только на дорогостоящих предметах, которые беспокоят большинство покупателей.

Читайте о вариантах продажи дома, нуждающегося в ремонте, в короткие сроки.

Варианты быстрого размещения дома

Продать как есть

Включите в листинг «как есть»: Продажа дома «как есть» означает, что вы не собираетесь тратить время на ремонт – покупатель видит то, что получает покупатель. Обратите внимание, что покупатель по-прежнему может запросить осмотр, но ваш агент может указать, что капитальный ремонт производиться не будет. Конечно, когда вы продаете дом как есть, вам, вероятно, придется согласиться с более низкой продажной ценой, чем если бы вы выполнили некоторые обновления и техническое обслуживание перед включением в список.

Проверять и раскрывать все: Другой вариант продажи «как есть» – это завершить предварительную проверку и раскрыть все, что обнаружено в отчете о проверке. Опять же, вам, вероятно, придется снизить цену, но ваш агент может позиционировать ваш дом как отличную возможность для инвесторов, любителей плавания или людей, которые ищут возможности для улучшения условий жизни.

Ремонт дома

Беритесь только за самые важные предметы: Многие покупатели соглашаются с домом, который нуждается в косметических ремонтах.Если ваше время и бюджет ограничены, подумайте о том, чтобы просто сосредоточить свои усилия на самых важных вещах по благоустройству дома – камнях, которые могут убить сделку. Повреждение фундамента, плесень, протечки или замена печи – вот лишь несколько примеров (подробнее об этих дорогостоящих вещах ниже).

Сосредоточьтесь на мелких косметических исправлениях : Кроме того, вы можете потратить свое время на самые рентабельные идеи ремонта. Они попадают в категорию «нарядных». Они значительно улучшат вашу привлекательность, что может иметь большое значение для покупателей.Читайте подробности.

Наиболее важные улучшения дома, которые необходимо завершить перед включением в список

Если вы хотите получить за свой дом более высокую цену, чем «как есть», подумайте о том, чтобы заняться дорогостоящими товарами, которые беспокоят покупателей. Помните, что для большинства покупателей значительная часть имеющихся денежных средств идет на их первоначальный взнос, поэтому дом, требующий немедленной работы, может оказаться вне досягаемости. Но если вы позаботитесь об улучшениях, вы сможете запросить более высокую цену за дом, покрывая стоимость обновлений своей прейскурантной ценой и делая его привлекательным для более широкой группы покупателей.Решение проблемных мест сейчас также поможет вам избежать снижения цен после проверки.

Благоустройство дома, которое стоит сделать

Это наиболее распространенные дорогостоящие предметы, в том числе те, которые покупатели и их инспекторы могут пометить как проблемы безопасности:

• Замена крыши
• Обновление электрощита
• Установка нового водонагревателя
• Устранение повреждений, вызванных термитами, плесенью или водой
• Ремонт труб, канализации или септической системы
• Обновление системы HVAC

Простые обновления для быстрой продажи дома

Помимо критических обновлений, подумайте о следующих простых вещах, прежде чем продавать свой дом.Многие из этих вещей можно решить за выходные, прежде чем выставить дом на продажу.

• Свежий слой краски, всегда нейтрального цвета
• Конопатка в ванных комнатах и ​​кухнях
• Улучшение освещения путем добавления светильников или замены ламп
• Профессиональная чистка ковров

Фото с сайта Shutterstock.