Специалисты нашей компании помогут Вам в минимальные сроки разрешить возникающие у Вас проблемы. Многолетний опыт и знания наших сотрудников позволяют решать самые сложные задачи проектирования.

Мы гарантируем: Низкие цены, Минимальные сроки, Надежность и Профессионализм!!!

30 вдохновляющих проектов обновления городов

Альбер Фонтено

«Планирование зданий, городских кварталов и общественных пространств определяет, как предприятия, правительства, общественные организации и соседи объединяются и взаимодействуют как единое сообщество»

~ Лора Буш, тогда первая леди США

Неважно, насколько большой или старый город и где бы он ни находился, ему все равно нужны люди, чтобы процветать и выжить. Города – это живые существа, и со временем город может начать проявлять признаки старения и разложения.Проекты обновления, реконструкции и возрождения города имеют решающее значение для успеха города, потому что они стимулируют экономику, повышают ценность собственности, внушают чувство гражданской гордости, сокращают преступность и помогают существующим предприятиям и привлекают новые.

Особые потребности отдельного города уникальны. У некоторых есть старые дома, которые находятся в аварийном состоянии. Некоторые из них имеют неиспользуемые или пустующие производственные предприятия прошлых лет. Некоторые из них имеют неразвитые земли, которые вполне могут служить коммерческим и жилым интересам города.В этом списке представлены некоторые из лучших недавних программ и усилий городов по улучшению своих свойств, удобств и удобств. Записи в этом списке разнообразны. Некоторые проекты завершены, а многие находятся в стадии реализации. Некоторые проекты были одобрены совсем недавно. Что их всех объединяет, так это значительное положительное влияние на их сообщества.

30. Проект Даунтаун

Лас-Вегас, Невада

Проект «Центр города»:
«Развитие сообщества больше связано с людьми, чем с недвижимостью, поэтому физические пространства должны отражать ценности сообщества.Мы помогаем построить самый крупный город в мире, ориентированный на сообщества – в том городе, где вы меньше всего этого ожидаете ».
~ Тони Хси, основатель Zappos и инвестор 350 миллионов долларов в центре Лас-Вегаса
История :
В отличие от многих программ обновления и возрождения городов, проект центра не сосредоточен на территории, заполненной разрушающимися или полуразрушенными зданиями. Скорее, они стремятся превратить центр Лас-Вегаса в Мекку для новаторов и предпринимателей.Их заявленная цель – превратить город в место «вдохновения, предпринимательской энергии, творчества, инноваций, восходящей мобильности и открытий». Метод сделать это – продвигать свои «3C», столкновения, совместное обучение и взаимосвязь между дальновидными людьми. Они амбициозно планируют завершить это преобразование в течение пяти лет.
Воздействие:
С 2012 года в рамках проекта Downtown Project было выделено 350 миллионов долларов на возрождение центра Лас-Вегаса: 200 миллионов долларов на недвижимость, 50 миллионов долларов на образование, 50 миллионов долларов на малый бизнес и последние 50 миллионов долларов на VegasTech Фонд, который направлен на поддержку и продвижение технологических стартапов.На сегодняшний день создано более 800 рабочих мест.
Это немного больше:
На данный момент одним из наиболее ощутимых достижений проекта «Даунтаун» является контейнерный парк, переделанные транспортные контейнеры, которые теперь представляют собой рестораны и бутики, окружающие центральную площадь.

29. Речной район

Портленд, Орегон

Комиссия по развитию Портленда:
«Потенциально это огромная выгода для нашего города и особенно для людей, которые хотят жить в центре города.На мой взгляд, это улучшит работу всего округа, но особенно людей, цены на которые не соответствуют рыночным ценам в округе ».
~ Ник Фиш, городской комиссар, отвечающий за жилищное управление Портленда
История:
Конституция штата Орегон дает каждому город и округ возможность создавать агентства для реализации планов и проектов по борьбе с эпидемией. Город Портленд признает несколько зон возрождения городов (URA). Были разработаны планы для множества соседних парков, новых дорог и парковок, доступного жилья и другие инновационные проекты в центре Портленда.
Влияние:
По состоянию на июнь 2012 года было выделено почти 500 миллионов долларов долга и более 250 миллионов долларов было выдано Комиссией по развитию Портленда для ряда ключевых улучшений. Это включало 350 миллионов долларов на инфраструктуру и парковку у пивоваренных блоков, развитие трех общественных парков и благоустройство Старого города / Китайского квартала. Кроме того, Портленд в партнерстве с местным крупным землевладельцем профинансировал 3000 новых единиц доступного жилья, в результате чего старый склад был преобразован в штаб-квартиру крупной корпорации в Северной Америке.
Это немного больше:
По данным Комиссии по налоговому надзору по сохранению, собственность в Речном округе в настоящее время стоит более 2,2 миллиарда долларов.

28. Блок «Луисвилл Уотер Компани»

Центр города Луисвилл, Кентукки

Omni Hotels, Resorts and Cordish Компания:
«Вы действительно можете почувствовать огромную трансформацию, происходящую в нашем центре города, и то, насколько это хорошо для развлечений и бизнеса в штате во многих различных областях… Этот проект – основное влияние на наш центр города и на всю экономику города.Это создаст рабочие места, как временные, так и постоянные рабочие места, и будет способствовать развитию нашей индустрии конгрессов и туризма, поскольку Omni предлагает новый уровень роскошных отелей ».
~ Мэр Луисвилля Грег Фишер
История:
В марте 2014 г. были объявлены планы на 261 миллион долларов по проекту строительства роскошного отеля на 600 номеров, жилого комплекса на 200 квартир и высококлассного продуктового магазина в квартале, где находится старая компания по водоснабжению. Стоимость будет разделена между городом Луисвилль и муниципалитетом Луисвилл. штат Кентукки и частные застройщики.Строительство планируется начать в 2015 году и завершить к 2017 году.
Воздействие:
В жилом комплексе будут представлены апартаменты с одной и двумя спальнями площадью от 700 до 1300 квадратных футов, а в отеле – от 20 до 25 квадратных метров. историй и включают бассейн на крыше и кафе, спа, фитнес-центр, два ресторана с полным спектром услуг и более 70 000 квадратных футов конференц-залов. Планируется также гараж на 850 мест, в котором будут размещены все три компонента. Цель состоит в том, чтобы привлечь больше туристов, превратив Луисвилл в базу для людей, посещающих винокурни штата.
Это немного больше:
Хотя Omni Hotels, Resorts управляет более чем 60 уникальными отелями по всему миру, это первый проект в штате Кентукки.

27. План проекта 3 района метро (КАРТ 3)

Оклахома-Сити, Оклахома

Руководящий комитет «От ядра до берега» и Консультативный совет граждан MAPS 3:
«В слишком многих городах по всей стране вы видите процветающую жизнь в пригородах и ядро, которое видело исчезновение своей жизни.В Оклахома-Сити мы пытались вдохнуть новую жизнь в центр города. Мы хотим создать город, в котором к пяти часам люди все еще хотят оставаться, хотят ли они жить или играть, или они хотят продолжать работать. Мы хотим, чтобы центр города был привлекательным местом ».
~ Мэр Оклахома-Сити Мик Корнетт
История:
В 2010 году избиратели одобрили временное повышение налога с продаж на один цент для финансирования третьего плана городских проектов, обычно называемого MAPS 3. План приводит к серии проектов с оплатой по мере использования, направленных на обновление и оживление нескольких областей, критически важных для дальнейшего развития Оклахома-Сити.
Воздействие:
В целом, 777 миллионов долларов были одобрены для ряда проектов, в том числе – 252 миллиона долларов для конференц-центра площадью 470 000 квадратных футов, 132 миллиона долларов на развитие общественного парка площадью 70 акров в центре города и 129 миллионов долларов для современный трамвай / транзит. Кроме того, 58 миллионов долларов было потрачено на улучшение условий на ярмарке штата Оклахома и 57 миллионов долларов было потрачено на улучшение района Эллинг Оклахома-Ривер.
Это немного больше
Мэр Корнетт был назван одним из “государственных служащих года” по версии журнала “Правящий” в 2010 году.Недавно Оклахома-Сити был включен во многие списки лучших американских городов, например, в “Лучшие места Америки” по версии BusinessWeek и “Лучшие места для бизнеса” по версии Forbes.

26. Инициатива возрождения Восточного Балтимора

Балтимор, Мэриленд

East Baltimore Development Incorporated в партнерстве с городом Балтимор, штат Мэриленд и федеральным правительством, а также с многочисленными частными спонсорами:
«Успех развития Восточного Балтимора) будет зависеть не только от действий в наших границах, но сила окружающих кварталов.
Лори Шварц, исполняющий обязанности главного исполнительного директора East Baltimore Development Incorporated.
История:
Начиная с 2002 года, цель инициативы по возрождению Восточного Балтимора заключалась в крупномасштабных усилиях по обновлению проблемного и разрушенного района, прилегающего к комплекс больницы Университета Джона Хопкинса. Цель состоит в том, чтобы превратить этот район в жилой комплекс со смешанным доходом, который предоставит экономические возможности для всех жителей. Ожидается, что общая стоимость проекта составит 1 доллар США.8 миллиардов.
Воздействие:
Долгосрочные цели очень амбициозны – более 2000 «зеленых» домов, как новых, так и отремонтированных, 2 миллиона квадратных футов коммерческих площадей, современный научно-технический парк площадью 31 акр, розничный магазин и продуктовый магазин. Кроме того, для населения будет использован школьный кампус площадью 90 000 квадратных футов, площадью в 7 акров, стоимостью 42 миллиона долларов и места для отдыха.
Это немного больше
Элмер А. Хендерсон: Партнерская школа Джонса Хопкинса (K – 8-й класс) и Центр раннего детства Гарри и Жанетт Вайнберг составляют первое новое здание государственной школы Балтимора в Восточном Балтиморе почти за 30 лет.

25. Холм прокатного стана

Нашвилл, Теннесси

Metropolitan Development and Housing Agency:
«Центр города развивается уже более 40 лет. Теперь он становится более крупным городским местом. Мы пытаемся объединить творческое сообщество. Это будут предприниматели, взаимодействующие с архитекторами в месте, где люди со всего Теннесси приезжают на встречи “.
~ Фил Райан, Агентство городского развития и жилищного строительства
История:
Этот участок площадью 34 акра, который некогда был немногим больше, чем собрание тележек и больничных зданий в стиле ар-деко, построенных в конце 19-го и начале 20-го веков, расположен на утесе. с видом на реку Камберленд.Трамвайные амбары изначально служили домом для трамвайной линии Нэшвилла и были внесены в Национальный регистр исторических мест. Однако в последние годы проект застрял в подвешенном состоянии, и до недавнего времени его ремонтировал местный застройщик.
Влияние:
Теперь это процветающее жилое / рабочее сообщество с идеальным расположением в районе SoBro в центре Нэшвилла, с жилыми домами для людей с разным доходом, студиями для художников и коммерческими / торговыми / ресторанными помещениями. На данный момент было вложено около 50 миллионов долларов в коммерческие / жилые частные инвестиции, а также еще 14 миллионов долларов из государственных денег были потрачены на расчистку, очистку и установку инженерных сетей.В ближайшие годы ожидается, что еще 150 миллионов долларов будут поступать и дальше.
That Little Bit Extra:
Разработчики продемонстрировали свою приверженность «зеленым» технологиям и строительству, и, следовательно, вся территория была обозначена как развитие района LEED.

24. Башня тысячелетия

Бостон, Массачусетс

Millennium Partners:
«Мы твердо верим, что этот новый проект будет способствовать дальнейшему экономическому возрождению одного из самых динамичных городских центров страны и будет способствовать непрерывному росту жилого и розничного строительства от Театрального квартала до мэрии.
~ Кристофер Джеффрис, основатель Millennium Partners
История:
17 сентября 2013 года официально начался проект Millennium Tower. В течение многих лет заброшенное предприятие означало выпотрошенное здание, а огромная дыра запятнала некогда процветающий Бостон. В 2012 году актерский состав был передан партнерам Millennium. Новый проект займет площадь Burnham Building, где раньше располагался флагманский магазин Filenes.
Воздействие:
Завершение строительства запланировано на 2016 год. редевелопмент будет 60 этажей, вмещать 1. 2 миллиона квадратных футов жилых и коммерческих площадей. Он будет включать 450 кондоминиумов и почти 100 000 квадратных футов торговых площадей на первом этаже.
Это немного больше:
26 апреля 2014 года началась самая большая бетонная заливка в истории Бостона, когда 600 цементовозов залили плиту для башни Миллениум, заняв 6000 кубических ярдов бетона.

23. Проект “Причал”

Вашингтон, округ Колумбия

Набережная Хоффмана-Мэдисона:
«Пристань станет привлекательным районом на набережной, отмечая воссоединение района с водой, напоминая при этом о богатой морской истории и коммерческой деятельности действующей набережной.
~ Дэвид Брейнерд, управляющий директор по инвестициям Мэдисон Маркетт
История:
В марте 2014 года была проведена официальная закладка фундамента для масштабного многофункционального проекта стоимостью 2 миллиарда долларов, который был назван «кульминацией десятилетий работы в восстановление окрестностей округа Колумбия ». Работа над реализацией этого проекта охватывала сроки трех городских мэров и требовала одобрения десятков местных и федеральных правительственных агентств. Завершение первого этапа намечено на 2017 год.
Влияние:
Предполагается, что в рамках проекта будет создано более 2000 рабочих мест, а первая фаза будет включать 650 квартир и 225 кондоминиумов. Он будет включать в себя более 600 000 квадратных футов коммерческих офисных и торговых площадей, три гостиницы почти на 700 номеров, кинотеатр, несколько ночных клубов и баров и концертный зал, способный вместить 6000 посетителей.
Это немного больше:
Причал будет служить пилотным проектом для LEED для развития микрорайона, который объединяет принципы интеллектуального роста и зеленого строительства в национальный стандарт проектирования микрорайонов.

22. Саут Лейк Юнион Девелопментс

Сиэтл, Вашингтон

Vulcan Real Estate и другие:
«Приход разработчиков является подтверждением того, что у нас есть очень убедительное видение района… Я думаю, что это прекрасная возможность для всех игроков по соседству собраться вместе и поработать над этим. бренд района, над которым мы работали последние 10 лет ».
~ Лори Мейсон Карран, директор по инвестиционной стратегии в сфере недвижимости, Vulcan Real Estate
История:
Чуть более десяти лет назад South Lake Union в Сиэтле был немногим больше, чем 100-летний квартал невзрачных невысоких промышленных зданий.Сегодня это штаб-квартира интернет-гиганта Amazon, центр биомедицинских инноваций и, возможно, самый популярный рынок жилья в стране. Vulcan Real Estate является лидером, создав более 5 миллионов квадратных футов за последние 10 лет и В тот же период более 5 миллиардов долларов было потрачено на модернизацию инфраструктуры и новые проекты в этом районе. В 2013 году в ответ на бурно развивающийся рынок недвижимости городской совет Сиэтла одобрил изменения зонирования, которые позволят увеличить высоту застройки.
Воздействие:
Застройщики используют новые правила, чтобы строить планы зданий, которые в прошлом могли быть построены только в центре города. Например, Vulcan рассматривает жилую башню высотой 400 футов и офисную башню длиной 240 футов. Skanksa USA рассматривает возможность строительства 13-этажного здания, Capstone Development планирует построить 10-этажное здание, а Touchtone Corporation планирует построить комплекс из двух зданий. Omni Group из Ванкувера планирует построить четыре башни, которые обеспечат около 2000 единиц жилья и более 40 000 квадратных футов торговых площадей.
Еще немного:
По оценкам городского Департамента планирования и развития, изменения в зонировании могут поддержать 12 000 домашних хозяйств и создадут более 22 000 рабочих мест в течение следующих 20 лет.

21. Гарантия качества жизни

Эль-Пасо, Техас

Город Эль-Пасо:
«Это больше, чем план реконструкции центра города. На самом деле это план экономического и общественного развития всего города, который включает всестороннее внимание к центру города.
~ Джойс Уилсон, городской менеджер Эль-Пасо
История:
В ноябре 2012 года граждане Эль-Пасо проголосовали почти 3 против 1 за предоставление облигаций на сумму 473 миллиона долларов для финансирования почти 100 проектов по благоустройству населения. Сторонники надеются, что бесчисленное множество улучшений в городе привлечет работодателей и рабочие места.
Воздействие:
Разбивка по типам проектов показывает, что 216,25 миллиона долларов пойдут на музеи и культурное искусство, 195 миллионов долларов пойдут на парки, 50 миллионов долларов пойдут на зоопарк, а 12 миллионов долларов пойдут на улучшение городских библиотек.
That Little Bit Extra:
Несмотря на то, что это не было частью первоначального выпуска облигаций, избиратели также одобрили увеличение на 2% городского налога на проживание в отеле и использовали выручку для финансирования строительства новый бейсбольный стадион стоимостью 72 миллиона долларов для новой бейсбольной команды низшей лиги AAA, Эль-Пасо, Чиуауа. Завод вместимостью 9500 мест был открыт 28 апреля 2014 года.

20. Лес Хантц

Детройт, Мичиган

Hantz Farms:
«Эта первая часть проекта дала действительно хорошее представление о том, как этот тип инвестиций может преобразовать районы в Детройте… Все больше и больше людей видят, что Детройт достиг того места, где происходят изменения. произойдет.Я надеюсь, что в следующие 5-10 лет это действительно укрепит экономику Детройта ».
~ Майк Скорей, президент Hantz Woodlands
История:
Это не типичный проект обновления города, и это хорошо. По некоторым оценкам, город Детройт владеет примерно третью всех вакантных объектов недвижимости в городе в результате отчуждения права выкупа. Содержание этих объектов обходится Детройте примерно в 9 миллионов долларов за квадратную милю, даже если от них не поступает никакой доход.В рамках этого проекта выкупается эта испорченная собственность, очищается земля и сажаются деревья на пустующей собственности. Конечная цель – построить самую большую в мире городскую ферму.
Воздействие:
Теоретически городу Детройту могло бы стоить 360 миллионов долларов в год, чтобы поддержать все поврежденные объекты недвижимости. В 2013 году Детройт объявил о банкротстве. В настоящее время компания Hantz Woodlands выделила 30 миллионов долларов на покупку недвижимости, и это дает несколько преимуществ. Городу больше не придется оплачивать расходы на содержание, а компания будет платить налог на недвижимость.Рабочие места будут созданы, когда люди будут наняты для работы на фермах. Лучше всего то, что некрасивый и опасный упадок сил становится районом запланированной городской красоты.
Еще немного:
17 мая 2014 года более 1400 добровольцев собрались на восточной стороне Детройта и всего за два часа посадили более 15 000 деревьев на 20 акрах пустующих домов в Детройте.

19. Стратегическое уничтожение упадка

Детройт, Мичиган

Целевая группа по устранению порчи в Детройте:
«Устраняя болезнь в районе, мы увеличиваем стоимость собственности, даем людям стимул оставаться в своих домах, и, следовательно, возможно, они не столкнутся с проблемой потери права выкупа.
~ Скотт Вусли, исполнительный директор Управления жилищного строительства штата Мичиган
История:
В мае 2014 года целевая группа по борьбе с болезнями, созданная администрацией Обамы, сообщила, что более 78000 зданий – 30% всех зданий в городе. – в настоящее время ветхие или находятся в процессе обветшания. Кроме того, более 100 000 земельных участков – опять же, составляющих 30% от общего числа участков города – в настоящее время пусты, и более 90% общественных участков можно считать поврежденными. Целевая группа рекомендовала Детройту снести примерно 40 000 этих зданий, отремонтировать еще десятки тысяч и расчистить тысячи пустырей.Стоимость сноса и очистки составит не менее 850 миллионов долларов. Ожидается, что утилизация или снос пустующих заводов в городе обойдется еще в 1 миллиард долларов.
Воздействие:
Это давно назревший необходимый шаг, который поможет Детройте восстановиться. Штат Мичиган получил 100 миллионов долларов из Фонда помощи наиболее проблемным активам, и есть надежда, что, удалив опасные и испорченные объекты собственности, можно будет стабилизировать стоимость собственности, уменьшить количество случаев выкупа права выкупа и поправить экономику Детройта. Текущая цель – ежемесячно сносить 1200 пустующих домов.
Это немного больше:
60% всех пожаров в Детройте за год происходит на пустующих объектах.

18. Highpoint at Columbus Commons

Колумбус, Огайо

Город Колумбус и Южная столица:
“В районе Колумбуса очень стабильная и разнообразная база занятости, высокообразованная рабочая сила, сильный и стабильный рост на протяжении многих лет, активное участие и лидерство со стороны частного корпоративного сообщества, а также сильная стремление инвестировать в город и делать правильные вещи, чтобы помочь ему расти.
~ Скотт Тейлор, президент Carter, застройщик, ответственный за проект.
История:
В 2007 году город Колумбус и компания по реконструкции Capital South приобрели заброшенный торговый центр Columbus City Mall с целью снести существующую структуру. и создание более удобного для прогулок и пригодного для жизни городского парка с четко выраженными аспектами торговли и проживания
Влияние:
Проект стоимостью 50 миллионов долларов включал два шестиэтажных здания, в которых было более 300 квартир и приблизительно 23 000 квадратных футов торговых площадей.
That Little Bit Extra:
Девелоперская компания Carter также отвечала за успешный проект Banks в Цинциннати, план развития стоимостью 600 миллионов долларов.

17. Миссия Бэй

Сан-Франциско, Калифорния

Наблюдательный совет с участием как государственных, так и частных партнеров:
«Мы продолжим создавать рабочие места, ускорять экономическое развитие и строить критически важную инфраструктуру в нашем городе. Наш постоянный прогресс в развитии доступного жилья, оживлении разрушенных районов и генерировании ресурсов для городских заполнение должно продолжаться.
~ Мэр Сан-Франциско Эдвин М. Ли
История:
Район Мишн-Бэй – это проект реконструкции города, который уникален по своей природе в Сан-Франциско. Около 300 акров в проекте изначально были железнодорожной станцией для южной части Тихого океана. Железнодорожная компания. С момента создания проекта в 1998 году этот район быстро превратился в элитный район и национальный центр биотехнологий.
Воздействие:
Среди целей полного строительства – 6000 кондоминиумов, из которых 1700, или 28 %, из них обозначены как доступные.Это будет включать новую государственную школу, пожарные и полицейские участки, первый новый филиал Публичной библиотеки Сан-Франциско за 40 лет, 50 акров открытых общественных пространств, отель, полмиллиона квадратных футов торговых площадей и более 6 миллионов квадратных футов коммерческих и биотехнологических площадей.
Это немного больше:
Район Мишн-Бэй – крупнейший проект Сан-Франциско со времен моста Золотые Ворота.

16. Brooklyn Developments

Джексонвилл, Флорида

Управление по инвестициям в центре города, а также несколько частных инвестиционных и девелоперских компаний:
«Проект 220 Riverside вдохнет жизнь в бруклинское сообщество, предоставив ему необходимое жилье, экономические возможности и общественные удобства.Hallmark Partners и 220 Riverside являются частью группы пионеров, работающих над реконструкцией Бруклина. Вместе с лидерами местных сообществ и местными предприятиями эта группа прокладывает путь к лучшему качеству жизни жителей и посетителей центра города и вдохновляет их рост в будущем ».
~ Член городского совета Джексонвилля Уоррен Джонс
История:
Когда-то давным-давно, Район Бруклина был одним из самых густонаселенных районов города, но в последние годы он стал стереотипным примером городской заброшенности.Ситуацию меняют три проекта – 220 Riverside, Union Plaza и Riverside Place. Результатом станет перепланировка смешанного использования с жилыми помещениями, магазинами розничной торговли, ресторанами и городским общественным парком.
Влияние:
По завершении эти проекты предоставят району Бруклина более 600 многоквартирных жилых домов, 80 000 квадратных футов коммерческих площадей для магазинов и ресторанов. Он будет включать общественный парк, который будет служить центральным местом сбора жителей.
Это немного больше:
Union Plaza будет размером примерно с футбольное поле, сможет вместить более тысячи человек и будет проводить специальные мероприятия и программы примерно 250 дней в году.

15. Скорость

Индианаполис, Индиана

Город Индианаполис, Индианаполис Даунтаун, Инк. (IDI) и Лилли Эндаумент, Инк .:
«Даунтаун боролся. Было чувство отчаяния. Но все эти организации объединились и придумали план.Я думаю, что руководство, которое поддерживает этот план и эту мотивацию на протяжении более трех десятилетий, является самой необычной частью истории Индианаполиса. Нам нужно было жилье в центре города, чтобы поддерживать удобства, нам нужны посетители и туризм, чтобы поддерживать объекты, и нам нужен шоппинг в Центре кругов, чтобы связать все это ».
~ Брэд Хёрт, президент Urban Initiatives Consulting. В 1990 году в центр Индианаполиса было вложено почти 10 миллиардов долларов, а к 2017 году должно быть завершено еще 3 миллиарда долларов новых инвестиций.Несколько организаций совместно разработали Velocity для создания конкретного пятилетнего стратегического плана действий для дальнейшего успеха инициатив по возрождению.
Воздействие:
Есть 64 проекта, строительство которых не завершено или запланировано к строительству к 2017 году. Почти половина из этих проектов – жилые, с расчетным бюджетом в 417 миллионов долларов. В 2013 и 2014 годах должно быть завершено строительство почти 2000 новых жилых единиц и еще 1000 единиц, которые, как ожидается, появятся в период с 2016 по 2017 годы. В конце 2014 года пожарная служба Индианаполиса будет переведена в другое место, поскольку новый проект многофункционального жилья / розничной торговли стоимостью 43 миллиона долларов будет разрушен земли, открытие запланировано на 2016 год.
Это немного больше:
За пятилетний период с 2009 по 2014 год количество многоквартирных домов в центре города увеличилось на 89%.

14. Ламар Юнион

Остин, Техас

Greystar Real Estate Partners:
«Мы надеемся, что Lamar Union будет приведен в качестве примера качественного городского многофункционального дизайна и модели будущего развития, поскольку Остин продолжает расти».
~ Эрик Ван Хифте, старший юрист BOKA Powell
История:
31 июля 2014 года BOKA Powell, национально признанная архитектурная компания, завершила генеральный план и дизайн для Lamar Union с использованием 50-летнего Ламара. Торговый центр Plaza.
Воздействие:
Проект займет в общей сложности 9 акров и сохранит шесть существующих кинотеатров Alamo Drafthouse Cinema, а также добавит почти 16 000 квадратных футов для трех новых театров. Компания также спроектировала три жилых дома, которые предложат 442 квартиры, семь ресторанов, в общей сложности 86 000 квадратных футов торговых площадей, семь ресторанов и гараж на 1300 автомобилей.
That Little Bit Extra:
Интересно, что городской пейзаж будет без бордюров и больше предназначен для пешеходов, а не для автомобилей.

13. План района станции Диридон

Сан-Хосе, Калифорния

Город Сан-Хосе
История:
В июне 2014 года, после напряженного пятилетнего процесса, городской совет Сан-Хосе единогласно утвердил план района станции Диридон, расположенной на западной окраине центра города Сан-Хосе. Цель состоит в том, чтобы обеспечить более интеллектуальное планирование управления транспортом в этом районе. Хотя станция уже является региональным транзитным узлом, вскоре она будет преобразована из-за новых инвестиций в транзит, таких как высокоскоростная железная дорога и BART.
Влияние:
DSAP будет включать примерно 5 миллионов квадратных футов офисных площадей, 2600 жилых единиц, 900 гостиничных номеров и более 400 000 квадратных футов торговых площадей. 15% жилых единиц должны соответствовать государственным требованиям доступности. Кроме того, будут значительно улучшены местные велосипедные и пешеходные дорожки.
Это немного больше:
Поскольку план делает прогнозы на следующие 30 лет, он чрезвычайно гибкий.Например, есть непредвиденные обстоятельства в случае, если городу удастся заманить команду MLB Oakland A’s в Сан-Хосе.

12. Центр города Даллас 360

Даллас, Техас

Город Даллас:
«Центр города – это совсем другое место, чем раньше. У нас есть хорошая основа, и мы добились большого прогресса в привлечении населения, дополнительных магазинов, нового моста и новых парков в центр города. важны стратегические элементы и то, как мы смотрим на Даллас в будущем.
~ Бывший мэр Далласа Том Лепперт
История:
В 2011 году городской совет Далласа принял План 360 для центра Далласа, совместную государственную и частную инициативу, в которой четко изложено, как привлечь больше мест для жизни и покупок. до центра Далласа. Цель заключалась в том, чтобы соединить районы, способствовать укреплению экономики и создать яркую уличную сцену.
План «Центр города Даллас 360» объединил усилия для 15 конкретных районов. Он сосредоточен на семи «приоритетных действиях», таких как расширение варианты транспорта / мобильности в центре города, принятие определенных стандартов городского дизайна и сосредоточение внимания на жилых и торговых возможностях в отдельных районах.Сильным положительным моментом этого подхода является уважение Плана к разнообразию и в то же время координация множества небольших проектов, так что они хорошо работают в рамках более крупного всеобъемлющего Плана.
Влияние:
С момента принятия плана был реализован ряд крупных проектов, направленных на обновление и обновление центральной части города. Среди наиболее известных проектов можно выделить: Omni Dallas Convention Center Hotel, конференц-центр / отель стоимостью 500 миллионов долларов, строительство которого было завершено в 2011 году, с более чем 1000 комнатами и более чем 110 000 квадратных футов помещений для встреч.План также включает Башню музея, роскошное здание кондоминиума стоимостью 200 миллионов долларов, открытое в январе 2013 года, и Музей природы и науки Перо, образовательный и исследовательский центр стоимостью 185 миллионов долларов, призванный стимулировать интерес детей к науке, технике и исследованиям. Три новых парка в центре города обошлись примерно в 135 миллионов долларов.
Это немного больше:
Благодаря своему центральному расположению, 98% населения США находится в 48 часах езды от железнодорожного вокзала.

11.Инициатива Grow South

Даллас, Техас

Город Даллас:
«Южный Даллас – это не благотворительная акция, дамы и господа, это возможность для инвестиций. Это возможность для притока капитала, роста бизнеса и хорошей жизни граждан».
~ Мэр Далласа Майк Роулингс
История:
В 2011 году, вскоре после своего избрания, мэр Майк Роулингс обнародовал план по омоложению и обновлению Южного Далласа в период с 2012 по 2015 годы и, таким образом, ликвидации одной из самых крупных областей, вызывающих упадок в Далласе.Его предложение привело к реализации проектов на сумму 1 миллиард долларов в пределах 169 квадратных миль Южного Далласа.
Воздействие:
Одним из главных приоритетов Инициативы было нацеливание на пустующие или ветхие дома, которые стали убежищем для потребителей наркотиков и бездомных скваттеров. За первый год было запланировано более 250 сносов. На их месте будут построены доступные жилые дома, а также коммерческие и офисные помещения. Одним из таких проектов был Lancaster Urban Village стоимостью 30 миллионов долларов, жилой комплекс из 200 квартир, в который также входили магазины и офисы.
Это немного больше:
По словам мэра Роулингса, целевые районы составляют 60% территории метро Далласа и составляют 15% от общей налоговой базы города.

10. Гражданский Сан-Диего

Сан-Диего, Калифорния

Город Сан-Диего:
«Мы пытаемся создать что-то долгосрочное, способствовать экономическому развитию, создавать рабочие места, иметь дело со старыми объектами и, конечно же, доступным жильем».
~ Член законодательного собрания Сан-Диего Тони Аткинс
История:
После того, как штат Калифорния принял «Закон о роспуске» 2011 года, призывающий к роспуску всех агентств по перепланировке в штате и перенаправлению налогов на недвижимость, которые использовались для финансирования Город Сан-Диего закрыл свое Агентство по реконструкции в соответствии с законодательством штата.Понимая, что многие общественные проекты требуют централизованного надзора, город создал Civic San Diego, который принадлежит городу как некоммерческая организация, чтобы быть партнером по предпринимательству и развитию для целевых городских кварталов. Заявленная миссия Civic San Diego состоит в том, чтобы улучшить «экономическое и социальное благосостояние в улучшенной среде» для этих районов.
Воздействие:
Civic San Diego взял на себя ответственность за ряд проектов, направленных на обуздание городского упадка и стимулирование местной экономики, как и положено городу мирового класса.Некоторые из проектов включают в себя: Horton Plaza – История Plaza уходит корнями в более чем вековую давность, поскольку это был местный центр многих самых важных праздников, торжеств и общественных собраний Сан-Диего. Однако в последние годы витрины были заброшены, культовый фонтан был заключен в тюрьму за забором из проволочной сетки, и вся территория стала дрянным примером городской деградации. В рамках реконструкции было снесено старое здание Робинсонс-Мэй, в результате чего появилось больше общественных мест и открывается лучший вид на исторический театр Бальбоа, который был недавно отремонтирован.Также будут отремонтированы парк Хортон-Плаза и его фонтан. По сделке на сумму 35 миллионов долларов город сохранит за собой право собственности, но не будет нести ответственность за техническое обслуживание. Ожидается, что строительство будет завершено летом 2015 года. Комплекс Navy Broadway – 28 мая 2014 года федеральный судья вынес решение в пользу ВМС США и его предпочтительного застройщика, открыв путь для реконструкции площадью 3 миллиона квадратных футов за 1,3 миллиарда долларов. проект, изначально задуманный в 1980-х годах. Этот более крупный проект служит якорем для меньшего проекта – North Embarcadero Visionary Plan стоимостью 230 миллионов долларов, который в конечном итоге предоставит широкой публике Сан-Диего более 28 акров прибрежных площадей и парков, расположенных на берегу залива и рядом с ним.
Это немного больше:
В этом году Сан-Диего объявил о своих планах стать первым американским городом, который установит кибернетически управляемое уличное освещение с использованием испытанной «интеллектуальной» системы освещения для управления несколькими тысячами светодиодных уличных фонарей.

9. SA2020

Сан-Антонио, Техас

Город Сан-Антонио Центр Городского департамента развития и эксплуатации:
«Речь идет о том, чтобы помочь Сан-Антонио стать в течение следующего десятилетия городом, более привлекательным для молодых и одиноких людей.Молодые люди – свободные агенты, которые хотят жить в городе, чтобы получить опыт, который он может дать им, для людей, с которыми они могут познакомиться, для того, что они могут делать ».
~ Грэм Уэстон, основатель и председатель Rackspace Hosting
История:
SA2020 была создана в 2012 году как некоммерческая организация, возложившая ответственность и подотчетность за улучшение Сан-Антонио до уровня города мирового класса к 2020 году гражданам Сан-Антонио.
Для достижения этой благородной цели, 11 были определены ключевые области, или «причины» – искусство и культура, гражданская активность, общественная безопасность, развитие центра города, экономическая конкурентоспособность, образование, экологическая устойчивость, благополучие семьи, здоровье и фитнес, микрорайоны и транспорт.Это дает программе основу, в рамках которой можно установить конкретные измеримые цели, по которым можно установить каждую причину.
Влияние:
На данный момент Управление развития города Центра создало около 2500 единиц жилья и пакетов льгот для 11 жилищных проектов с общим объемом инвестиций около 350 миллионов долларов и примерно 35 миллионов долларов в виде льгот. В настоящее время в Сан-Антонио разрабатывается 14 проектов, представляющих около 2000 единиц жилья, подходящих для любого уровня дохода.Одним из самых ярких событий станет Peanut Factory Lofts, многофункциональный девелоперский проект, включающий 98 квартир и 500 квадратных футов торговых площадей. Ожидается, что этот проект стоимостью 10 миллионов долларов будет завершен осенью 2014 года.
That Little Bit Extra:
За последнее десятилетие, с 2000 по 2010 год, Сан-Антонио был самым быстрорастущим городом в Америке.

8. Discovery Green

Хьюстон, Техас

Город Хьюстон, Houston First Corporation и Discovery Green Conservancy:
«Когда люди приезжают сюда в гости, их видение и имидж Хьюстона теперь меняется из-за этого парка.”
~ Член городского совета Хьюстона Сью Ловелл
История:
Участок, который в конечном итоге стал Discovery Green, изначально был элитным жилым районом еще в конце 19 века, но к концу 20 века он стал не более, чем две большие парковки.
Приобретение 12 акров земли обошлось городу Хьюстону примерно в 57 миллионов долларов и еще 125 миллионов долларов на строительство и благоустройство проекта. Парк открылся для публики в 2008 году.
Воздействие:
Discovery Green превратил центр города Юстон в место для игр и работы. Первоначальные прогнозы посещаемости были амбициозными – 500 000 посетителей в год, но Discovery Green смогла достичь этой цели за первые шесть месяцев и теперь привлекает более 1,2 миллиона посетителей на более 600 ежегодных бесплатных мероприятий.
С экономической точки зрения, парк стимулировал развитие центра города на сумму 625 миллионов долларов, а еще 1 миллиард долларов был направлен на будущие проекты, такие как офисы, отели и жилые дома.
Это немного больше:
Когда был проведен конкурс на название парка, было получено более 6200 заявок.

7. Саут Воркс / Проект Чикаго Лейксайд

Чикаго, Иллинойс

Город Чикаго, US Steel Corporation и McCaffery. Интересы Чикаго:
«South Works очень уникальна для нас. № 1 – это продолжительность. Это очень долгосрочная перспектива. № 2 – это настоящее партнерство с городом. Чикаго, чтобы помочь преобразовать часть города ».
~ Джордж А.Манос, президент US Steel Real Estate
История:
Первоначальный объект возможного Южного завода был открыт в 1857 году, и на его пике работало около 20 000 человек. В 1970-х годах на рынке стали произошел спад, и в 1992 году завод окончательно закрылся. С тех пор площадка в основном пустовала.
Воздействие:
Проект будет расширяться в течение следующих трех десятилетий и будет иметь общую ориентировочную стоимость в 4 миллиарда долларов. В рамках проекта будет построено почти 14 000 единиц жилья и 20 миллионов квадратных футов торговых площадей на 600 акрах бывшего сталелитейного завода.Планируется также пристань для яхт и 125 акров парков.
That Little Bit Extra:
Еще в то время, когда был стал сталелитейный завод, часть земель South Works была восстановлена ​​у озера Мичиган с помощью расплавленного шлака.

6. Проект «Метрополис»

Центр города Лос-Анджелес, Калифорния

Гренландия, США:
«Это был настоящий толчок для жилищного строительства, как у нас был центр в 20-х, 30-х и 40-х годах, омолаживая то, что было так важно для всего города.
~ Джон Валланс, отдел развития центра города
История:
Это был действительно счастливый День святого Валентина в 2014 году для центра Лос-Анджелеса и их давно откладываемого проекта «Метрополис». После неудачных запусков и задержек, которые помешали проекту стоимостью 1 млрд долларов с середины 1980-х годов китайский девелопер Гренландия, США, провел в этом году торжественное новаторское мероприятие, после закрытия условного депонирования при покупке на 150 миллионов долларов двумя неделями ранее.
Влияние:
Вскоре начнется серьезная работа на первом этапе проекта. 6.Проект 3 сотки. Metropolis будет включать в себя пару высотных башен – Hotel Indigo, модный 19-этажный бутик-отель на 350 номеров и 38-этажный жилой отель. На втором этапе проекта запланированы еще две башни от 50 до 60 этажей. Открытие отеля намечено на 14 февраля 2016 года – ровно через 2 года со дня торжественной закладки фундамента. Ожидается, что город Лос-Анджелес получит от проекта минимум 117 миллионов долларов налогов в течение следующих 25 лет.
That Little Bit Extra:
Гренландия США является дочерней компанией расположенной в Шанхае группы компаний Greenland Group, которая занимается значительными разработками в сфере недвижимости по всему миру и является крупнейшей диверсифицированной компанией в Китае.

5. L.A. Live

Центр города Лос-Анджелес, Калифорния

Anschutz Entertainment Group (AEG):
“(мэр Лос-Анджелеса Ричард Риордан) хотел, чтобы территория вокруг конференц-центра была приведена в порядок, и чтобы она выполнила свои экономические обещания, которые заключались в привлечении гостей из других городов. приходить на крупные общегородские конгрессы. Использовать арену в качестве катализатора для этого было довольно смелым шагом ».
~ Тед Таннер, вице-президент по развитию недвижимости, AEG
История:
Заменив городской упадок, который когда-то был в центре Лос-Анджелеса, L.A. Live – это развлекательный комплекс площадью 5,6 миллиона квадратных футов, который предлагает более тысячи гостиничных номеров в уникальной 54-этажной гибридной башне с двумя отелями (JW Marriott и Ritz-Carlton), более двухсот частных кондоминиумов (Residences at the Ritz-Carlton). Carlton), средних и крупных закусочных, ночных клубов, концертных площадок и кинотеатров. Кинотеатр стоимостью 100 миллионов долларов имеет 14 экранов и вмещает почти 4000 зрителей. В июле 2014 года открылась еще одна гибридная башня отеля.
Воздействие:
Район примыкает к Staples Center и Конгресс-центру Лос-Анджелеса, и весь комплекс является частью продолжающегося «Ренессанса в центре Лос-Анджелеса», завершение которого планировалось завершить в 2015 году.Подсчитав все частные проекты, окончательный результат, согласно прогнозам, приведет к созданию более 70000 рабочих мест с полной занятостью в округе Лос-Анджелес, более 2 миллиардов долларов в годовой заработной плате и окладах и почти 8 миллиардов долларов в год в виде прямых и косвенных доходов от бизнеса и аренды.
That Little Bit Extra:
L.A. Live – это место, где снимаются финалы American Idol.

4. Риверсайд Центр

Нью-Йорк, Нью-Йорк

Extell Development Company:
“Риверсайд Центр” – потрясающий проект, приносящий множество преимуществ для района и города.Это одобрение является результатом совместной работы многих людей над поиском решений “.
~ Гэри Барнетт, президент Extell Development Company
История:
Это развитие, которое в основном было непродуктивным недвижимым имуществом, уходит корнями в ранний период и сделки Дональда Трампа, который впервые выбрал бывшую грузовую площадку еще в 1974 году. После многочисленных задержек в 1980-х и 1990-х годах в конце 20-го века на Риверсайд-Юг началось строительство, и Трамп и его партнеры продали неиспользованную часть в 2005 году. .Риверсайд Центр завершает общее развитие.
Влияние:
По завершении проекта результатом будет полная трансформация. То, что когда-то было просто районом, заполненным заброшенными автостоянками и непримечательными складскими помещениями, станет высокими жилыми небоскребами и многочисленными предприятиями и удобствами на уровне земли. План предусматривает гостиницу на 250 номеров, 2500 жилых единиц высшего и доступного уровня, более четверти миллиона квадратных футов коммерческих площадей, кинотеатр, школу и общественный парк площадью почти три акра.Кроме того, после завершения проекта будет создано 900 рабочих мест в строительстве и почти 1500 постоянных рабочих мест.
Это немного больше:
Ответственный за проект архитектор Кристиан де Портзампарк получил престижную Притцкеровскую премию.

3. Кроссинг Эссекс

Нижний Ист-Сайд, Манхэттен, Нью-Йорк

Taconic, L&M Development Partners, BFC Partners и Prusik Group:
«Это достаточно большой сайт, чтобы мы могли создать сообщество, в котором есть все аспекты того, что нужно в районе: сочетание жилья, розничная торговля, развлечения, еда, профессиональное обучение и офисные помещения, которые будут обслуживать как людей с низким доходом, которые живут там, так и новоприбывших в этом районе.
~ Рон Моэлис, председатель L&M Development Partners
История:
В сентябре 2013 года город Нью-Йорк выбрал несколько компаний для разработки девяти участков, принадлежащих городу в нижней части Ист-Сайда Манхэттена. Эти шесть участки, расположенные на площади более 6 акров, более известные как район реконструкции города Сьюард-Парк, и были свободны с конца 1960-х годов. Присуждение этого контракта представляет собой важный проект обновления для Манхэттена. Строительство планируется начать в 2015 году, а Ожидаемая дата завершения – 2021 год.
Воздействие:
Цель в размере 1,1 миллиарда долларов – превратить почти 2 миллиона квадратных футов в основном неиспользуемых площадей в многофункциональный комплекс, состоящий из 1000 многоквартирных домов, коммерческих и офисных помещений, общественных зон, торговых центров, ресторанов и т.д. -кончить жилые кондоминиумы, парковые зоны и филиал музея Энди Уорхола. Более половины арендуемых площадей будут доступны семьям ниже и среднего класса.

2. The Atlantic Yards

“Prospect Heights”, Бруклин, Нью-Йорк, Нью-Йорк

Forrest City Ratner and the Greenland Group:
«Бруклин быстро стал международным брендом; и как международная компания мы надеемся создать там проект, который расскажет миру о важности доступного жилья и жилья мирового класса. дизайн.
~ Чжан Юлян, председатель и президент Greenland Group
История:
Этот проект жилой и коммерческой застройки предназначен для смешанного использования. Всего будет построено 16 высотных зданий. 22 акра, более трети площади расположены над железнодорожным вокзалом Лонг-Айленда. Центральным элементом проекта является Barclays Center, многофункциональная крытая арена, которая открылась в сентябре 2012 года и в настоящее время является домом для команды Brooklyn Nets Национальной баскетбольной ассоциации. и будущий дом жителей Нью-Йорка Национальной хоккейной лиги.
Воздействие:
Ожидается, что общая стоимость проекта составит 4,9 миллиарда долларов, а в соответствии с соглашением о социальных льготах существует ряд юридически обязательных положительных моментов – 50% квартир должно быть «доступным жильем», любые нанятые подрядчики во время строительства должны быть задействованы 35% работников из числа меньшинств и 10% женщин, 10% сдаваемых в аренду единиц жилья должны быть отведены под жилье для престарелых, а в проект должен быть включен медицинский центр.
Это немного больше:
Barclays Center является самым прибыльным местом в стране для проведения концертов и семейных шоу, согласно журналу Billboard.

1. Метро-техцентр

Brooklyn, Нью-Йорк, Нью-Йорк

Партнерство в центре Бруклина:
«Я думаю, что 2014 год будет очень важным годом для центра Бруклина. Если вы посмотрите на каждый сектор рынка, он процветает… Я думаю, что то, что мы видим сейчас, представляет собой единое целое. новое поколение компаний, которые предпочитают размещаться в Бруклине не потому, что им это необходимо, а потому, что они хотят быть здесь. Они хотят быть связаны с существующим здесь сообществом.Они хотят, чтобы их ассоциировали с укоренившимися великими районами ».
~ Такер Рид, президент Партнерства в центре Бруклина
История:
В 1970-х годах президенты Бруклинского городского округа и Политехнического университета Говард Голден и Джордж Бульярелло предвидел район, который мог бы стать центром исследований и разработок по тем же принципам, что и «Силиконовая долина» в Калифорнии. В их видении этот район был бы строительным блоком, который мог бы оживить центр Бруклина.
Воздействие:
Комплекс Metro Tech Center состоит из пяти небоскребов и почти 6 миллионов квадратных футов офисных площадей, включая штаб-квартиру пожарной службы Нью-Йорка и самое большое здание суда, когда-либо построенное в штате Нью-Йорк.
С 2006 года было вложено более 10,5 миллиардов долларов частных инвестиций, более 26 миллионов квадратных футов застройки, около 18 000 жилых единиц и более 2 000 гостиничных номеров, которые были завершены или запланированы. В
Metro Tech Commons проводится множество общественных и культурных мероприятий, в том числе праздничных торжеств, концертов и ярмарок здоровья.
That Little Bit Extra:
Metro Tech Center – крупнейший городской университет / промышленный научно-технологический парк в стране.
В конце концов, американцы выступают за обновление / перепланировку / возрождение городов. Согласно недавнему опросу Urban Land Institute, более 60% респондентов ответили, что они предпочли бы дом меньшего размера с более короткой поездкой на работу большему дому с более длительной поездкой. Это указывает на потребность в более жизнеспособных вариантах жилья в городском центре данного города, а не на простом строительстве в пригородах.В том же опросе говорится, что более половины респондентов хотят иметь доступ к общественному транспорту, хотят жить рядом с магазинами и предпочитают жить в жилье со смешанным доходом. Все больше и больше американцев приходят к пониманию того, что реконструкция центра города – привлекательный выбор для развлечений, отдыха, жилья и покупок.

Статьи по теме:

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным. Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей.Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть пробел?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату. Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам.Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по району метро Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

Использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование – это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения.В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития – строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами. Стоимость строительства различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировалась от 8 долларов.От 8 млн до 17,6 млн долларов, что делает строительство крупнейшим одноразовым домом.

Третье использование, которое следует учитывать, – это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство.Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег.Один из важных источников – это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакансий, который обычно является индикатором силы рынка. В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей.Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей – и, как следствие, увеличение дохода – должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники содержат оговорки.Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы заполнить пробел … с большим количеством квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое – это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от недвижимости, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара – чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для устранения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штатов, решения о зонировании на местном уровне и отчисления на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы ликвидировать разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, учитывая все, что мы узнали о доступной аренде, размере ссуды, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию являются реалистичными значениями, основанными на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

$ 252 487

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.

сбросить на значения по умолчанию

Образец бизнес-плана девелопмента

Если вы не понимаете это правильно и не устанавливаете целевые показатели доходности, тогда нет ничего, что можно было бы измерить успешностью проекта, вы можете пойти на чрезмерный риск, и это будет иметь фундаментальное значение для любого потенциального инвестора. Это великолепно… этот бизнес-план имеет больше смысла. Образец бизнес-плана развития можно попробовать для образца бизнес-плана девелопмента .Уже не новость, что в девелопмент недвижимости участвуют различные заинтересованные стороны с различным вкладом и обязанностями. Всем арендаторам девелоперского бизнес-плана образца необходимо внести залог. Поэтому нет сомнений в том, что жилье является одним из очень важных ингредиентов бизнес-плана девелопмента жизни. Коэффициенты показывают, что Real Estate Ideas, чтобы написать аргументированное эссе, Inc., был найден арендатором, известным владельцам с отличной репутацией и отзывами, и готов занять его в следующем месяце.Учитывая возможность создать семью в традиционном доме для одной семьи по сравнению с жилым комплексом, Real Estate Ventures, Inc. Недавнее обследование во Франклине, штат Теннесси, показало, что в настоящее время в аренду можно арендовать 67 домов для одной семьи. Наш целевой рынок охватывает людей разных классов и людей из всех слоев общества. Таблица 5. Поиск по заголовку не должен содержать залоговых прав. Несмотря на то, что наш оборотный капитал составляет 3 миллиона рандов, мы смогли наладить деловые отношения с нашими банками, чтобы легко получить доступ к кредитам, когда возникнет такая необходимость.Обратите внимание, что вышеуказанный прогноз может быть ниже и в то же время может быть выше, поскольку некоторые факторы находятся вне нашего контроля. Переключить меню навигации. Важно начать с четкого видения и не отвлекаться на каждую новую возможность, которая появляется на вашем пути, но каждый план – это всего лишь отправная точка: вы будете видеть, что работает, пересматривая и корректируя курс на этом пути. Стратегия строительства – это область, которую может быть трудно описать в бизнес-плане, однако вы можете подумать над этим, даже если это просто высокоуровневый контент.

Краткое описание разработки | План доступного жилья для района Моав на 2017 год

Чтобы проиллюстрировать уникальный и часто сложный процесс строительства доступного жилья, в этом разделе приводится краткое описание многоквартирного жилого комплекса, построенного в городе Моав. Синема Корт, жилой комплекс из 60 квартир, предоставляет жилье семьям с очень низким и низким доходом. Читатели должны принять к сведению, что это краткое изложение предоставлено только в качестве примера и не может характеризовать препятствия и другие условия, с которыми сталкивается другой проект в районе Моава.Обратите внимание на количество источников дохода, необходимых для содействия Развитию, и значительный вклад финансирования, предоставляемого за счет налоговой льготы на жилье с низким доходом (LIHTC), предоставленной жилищной корпорацией штата Юта и финансируемой American Express, глобальной корпорацией с чартером в штате Юта. Без LIHTC Cinema Court не состоялся бы. Со времени проекта 2012 года в районе Моава не было еще одной застройки LIHTC. Может потребоваться еще одна награда LIHTC для финансирования строительства доступного жилья такого размера, как Cinema Court, или более сложной структуры финансирования, которая включает дополнительных партнеров, чтобы претворить в жизнь любое предложение в округе Гранд.Сотрудничество, компромисс и доверие между партнерами – важнейшие составляющие успеха любого проекта.

НЕОБХОДИМО ДЛЯ ПРОЕКТА

Согласно исследованию жилищного строительства графства Гранд и города Моав и Плану доступного жилья в 2009 году общий дефицит арендной платы в 2012 году составил 224 единицы. Хотя в 2012 году не было проанализировано никаких конкретных данных для определения фактического дефицита арендной платы на тот момент, прогнозируемый дефицит, вероятно, будет как минимум таким же высоким к тому времени, когда Cinema Court будет завершен.

Описание сайта и разработки

HASU попытался частично удовлетворить потребность в арендуемом жилье за ​​счет строительства нового комплекса Cinema Court, включающего 60 многоквартирных жилых домов для сдачи в аренду, построенных летом 2012 года. Cinema Court был построен на участке земли площадью пять акров рядом с различными районами. удобства, включая ручей, велосипедные и пешеходные дорожки, пешеходные маршруты, магазины и развлечения. Поскольку значительная часть земельного участка была сочтена непригодной для строительства из-за наличия поймы, недвижимость была приобретена по выгодной цене, но с ограниченными площадями для строительства.Комплекс, состоящий из девяти двухэтажных жилых домов, одного арендуемого офиса / клуба и одной детской площадки, обслуживает домохозяйства разного размера, от частных домохозяйств до семей, состоящих из более чем четырех человек. Удобства в блоках включают посудомоечные машины, вывоз мусора, стиральные машины и сушилки в каждом блоке, две ванные комнаты в двух- и трехкомнатных квартирах и удобную планировку этажей. Три блока полностью доступны; пять предназначены для временного проживания бездомных или близких к бездомным жильцам, а пять предназначены для лиц с психическими заболеваниями.

Размер подразделения, количество и целевой доход

Состав квартир и целевая группа населения определялись сочетанием потребности в жилье и денежного потока операционного бюджета.

сроки разработки

Предварительные застройки начались в 2009 году и завершились успешным завершением всех финансовых мероприятий осенью 2010 года. Строительство началось весной 2011 года и закончилось в июле 2012 года.

С момента завершения строительства Cinema Court оставался занятым практически на 100%. Иногда между арендаторами бывают короткие промежутки из-за особых требований к участию, связанных с отдельными квартирами. По истечении 15-летнего периода соблюдения требований федерального законодательства American Express передаст право собственности HASU на оставшуюся часть срока реализации проекта. На сегодняшний день Cinema Court олицетворяет успешную застройку доступного жилья.

Бюджет развития

Бюджет строительства был составлен на основе конкурсных торгов.

источников дохода

Пять различных источников дохода были объединены для оплаты общей стоимости разработки. Обратите внимание, что из-за низкого уровня арендной платы денежный поток по проекту поддержал постоянный заем в размере всего 850 000 долларов США. Местные партнерские, грантовые фонды и капитал инвесторов в форме LIHTC были использованы для «заполнения разрыва» между постоянной ссудой в размере 850 000 долларов США и общей стоимостью разработки в размере 8 718 673 долларов США.

Бостонское государственное жилье становится частным: почему город объединяется с девелоперами

Эмилия Перес в 90-х годах переехала в район государственного жилищного строительства Ориент-Хайтс в Восточном Бостоне, и она с нетерпением ожидала возможной реконструкции этого здания.

«Я была счастлива каждый раз, когда люди говорили:« О, они строят новые здания », – говорит она.

Эта реконструкция – снос и восстановление 331 единицы государственного жилья – наконец-то началась. По ее словам, Перес переехала в другую часть Ориент-Хайтс на первом этапе строительства, и некоторые из ее соседей решили не переезжать обратно, когда их новые дома были завершены.

Но теперь у Перес новый таунхаус со встроенным кондиционером и хорошей кухней – что немаловажно, потому что она любит готовить.

«Мне нравится то, что я вижу», – говорит она о реконструкции. «Всем хочется чего-то нового».

В данном случае строительством занимается частный застройщик Trinity Financial, а не Бостонское жилищное управление, агентство, отвечающее за городское государственное жилье. Компания реализовала аналогичные проекты для нескольких других участков BHA.

Проект Orient Heights является частью многолетней тенденции в Бостоне и по всей стране, в которой органы государственного жилищного строительства сотрудничают с внешними застройщиками.

Почему нужно объединяться с частными компаниями?

Отсутствие федерального финансирования изменило способ работы BHA, говорит Кейт Беннетт, старший заместитель администратора агентства по проектам реконструкции.

«Мы никогда не увидим те федеральные деньги, которые нам понадобятся для преобразования этих объектов», – говорит она, имея в виду такие крупные разработки, как Bunker Hill, крупнейшее в системе. По оценкам Беннета, проект реконструкции обойдется в 1,5 миллиарда долларов.

Таким образом, BHA обратилось к частным застройщикам и некоммерческим организациям для финансирования этих строительных проектов, используя стоимость земли для привлечения потенциальных партнеров, говорит Беннетт.Многие города по всей стране приняли один и тот же государственно-частный подход, который часто называют перепланировкой со смешанным финансированием.

Компания BHA уже реконструировала таким образом несколько объектов, в том числе Roxbury’s Orchard Gardens (ранее Orchard Park) и Washington Beech в Рослиндейле. В этих примерах квадратные кирпичные дома, отрезанные от остальной части района, были преобразованы в красочные квартиры, пересекаемые общественными улицами.

Некоторые жилые комплексы, такие как Maverick Landing в Восточном Бостоне, были преобразованы из чисто государственного жилья в сочетание доступных и недорогих квартир. Банкер-Хилл, Милдред К. Хейли на Ямайской равнине и Уиттиер-стрит в Роксбери – все они откроются для разных уровней дохода в рамках своих капитальных ремонтов.

В предыдущих проектах КНБК не всегда заменяла все доступные блоки, потерянные во время реконструкции, говорит Беннетт. Тем не менее, текущие проекты агентства будут включать в себя как минимум столько же доступных по цене единиц, сколько было у каждой разработки до реконструкции.

Кто строит?

При перепланировке со смешанным финансированием сторонние компании контролируют строительство и повседневное управление участком, а также собирают арендную плату, которую платят арендаторы. BHA сохраняет за собой право собственности на землю.

Три некоммерческих разработчика – Jamaica Plain Neighborhood Development Corporation, The Community Builders и Urban Edge – объединились, чтобы восстановить застройки Amory Street и Mildred C. Hailey (ранее известная как Bromley-Heath) на Ямайской равнине.

Amory Street в настоящее время ремонтируются. Части Милдред К. Хейли намечены к сносу в ближайшие несколько лет.

Марти Джонс, временно исполняющий обязанности генерального директора Urban Edge, перечисляет проблемы Hailey: лифты постоянно не работают, заставляя жителей подниматься и спускаться по множеству лестниц; системы отопления устарели и неэффективны; двери нуждаются в современных системах безопасности.

«Очень сложно переоборудовать эти старые здания, чтобы приспособить то, что действительно необходимо сегодня», – говорит она.

Итак, некоммерческие организации решили начать с нуля с целью разбить изолированные «суперкварталы» государственного жилья и открыть район для общественных улиц.

Но нужно исправить не только физические проблемы, – говорит Джонс.

«Эти здания можно было не только опознать, когда вы проезжаете мимо них, когда ребенок идет в школу, и кто-то видит свой адрес как адрес, который, как они знают, – это Милдред Хейли, они знают, что ребенок из малообеспеченной семьи», Джонс говорит.«И, к сожалению, начинают появляться предрассудки и другие предубеждения».

Джонс говорит, что одна из целей преобразования Милдред К. Хейли в сообщество со смешанным доходом – избавиться от этих идентификаторов классов. План реконструкции предполагает замену 250 единиц государственного жилья и добавление около 360 единиц доступного по рыночным ценам.

Процесс реконструкции направлен на то, чтобы нынешние жители оставались по соседству. Первыми будут построены новые здания, так что нынешние жители смогут въехать.Тогда старые постройки будут снесены. Джонс говорит, что в ближайшие несколько лет планируется начать строительство и снос.

Планирование на будущее

Реализуемые в настоящее время проекты реконструкции и перепланировки добавят 441 новую доступную арендуемую квартиру к жилому фонду города, по словам представителя BHA Брайана Джордана. В это число не входят предстоящие перестройки, такие как «Милдред К. Хейли».

Но в очереди на получение государственного жилья в Бостоне 47 000 семей, говорит Беннетт из BHA, что является признаком отсутствия доступного жилья в городе.

«Это потрясающе много-много лет, – говорит Беннетт. «Реальность такова, что мы не можем добавить очень много. На самом деле, сбор финансирования только для того, чтобы заменить то, что у нас есть, принести то, что у нас есть, для следующего поколения – я имею в виду, есть ошеломляющие потребности».

Если средства на ремонт зданий найти трудно, то и средства на поддержание доступности существующих единиц будут недоступны. Вот почему некоторые разработки КНБК будут переведены на новые модели финансирования.

Некоторые застройки начнут использовать модифицированное финансирование по Разделу 8 – тип федеральной субсидии на доступное жилье, который, по словам Беннета, является более стабильным, поскольку он пользуется большей поддержкой обеих партий в Конгрессе.

BHA также научилось зарабатывать деньги благодаря партнерству с частными компаниями, добавляет Беннетт.

«Раньше мы просто пожертвовали землю проекту», – говорит Беннетт, тогда как сегодня BHA сдает землю в аренду застройщикам.

Планируется, что проекты реконструкции КНБК будут продолжены до 2020-х годов, что приведет к серьезным изменениям в системе, которая началась в 1930-х годах.

«КНБК как агентство будет владеть меньшим количеством единиц и управлять им», – говорит Беннетт.«Но я надеюсь, что – и наша цель такова – мы продолжаем сохранять каждую единицу и что мы продолжаем улучшать каждую единицу».

Проект реконструкции квартиры Lincoln Gardens означает более доступное жилье для жителей Джексона

20 июня 2011 г.

Консультации по новостям
Контактное лицо: Скот Слей

20 июня 2011 г.
Эл. Почта:

[email protected]

Проект перепланировки квартиры означает более доступное жилье для жителей Джексона

Специальная программа привлекает девелоперов к финансированию

Джексон, Миссисипи – Национальный жилищный кризис резко увеличил острую потребность в
вариантах жилья по разумной цене по всей стране и в нашем районе.Присоединяйтесь к HOPE вместе с Wishcamper Companies, Inc.,
Rocky Mountain Development Group, Департаментом жилищного строительства и городского развития, Mississippi Home Corp, New Horizons Development,
Mississippi Regional Housing Authority No. VI и другими инвестиционными партнерами во время перерезания ленточки. Церемония открытия Lincoln
Gardens, жилого комплекса, который был отремонтирован, чтобы предоставить жителям Джексона качественное, доступное жилье и средства для более светлого будущего
.

ЦЕРЕМОНИЯ РЕЗКИ ЛЕНТЫ / ПРЕСС-КОНФЕРЕНЦИЯ

СРЕДА, 22 ИЮНЯ 2011 ГОДА
10:00

4125 Sunset Drive, Jackson, MS Map Ссылка на сайт мероприятия:
http: // mapq.st / j57njS

В общей сложности 100 сдаваемых в аренду квартир были полностью отремонтированы для людей, которые соответствуют доходам и другим требованиям.
Комплекс будет включать в себя апартаменты с одной, двумя, тремя и четырьмя спальнями, фитнес-центр, общественную комнату с кухней и
бизнес / компьютерный зал. Общий объем инвестиций в проект в развитие доступного жилья составляет 10,9 миллиона долларов.

Trustmark Bank, Hope Enterprise Corporation, Mississippi Home Corporation и Alliant Capital, Ltd. предоставляют финансирование
для этого развития. В проекте использовался ряд источников финансирования, в том числе налоговые льготы на жилье для малоимущих и стимулирующее финансирование
, предоставленное в соответствии с Законом о восстановлении и реинвестировании Америки от 2009 года (ARRA). На мероприятии
будет представлен проект Lincoln Garden Apartments как пример того, как государственно-частное партнерство может улучшить качество жизни
семей с низкими доходами и их сообществ.

###

Передача прав на застройку – Local Housing Solutions

Обзор

Программы передачи прав на застройку (TDR) – это добровольные программы, которые позволяют владельцу одной собственности («отправляющая площадка») передавать свои права на застройку владельцу второй собственности («принимающая площадка»).

Хотя программа TDR может использоваться для сохранения доступного жилья, этот инструмент чаще всего используется в усилиях по сохранению, где он обеспечивает механизм для владельцев экологически уязвимых районов или открытых пространств, которые обязуются сохранить эти районы в их нынешнем виде для компенсации потеря, вызванная сохранением.Затем права на развитие перенаправляются в область, которая была определена как более подходящая для роста.

Некоторые города и округа используют TDR для поощрения сохранения доступного жилья и получения дохода для поддержки своей непрерывной деятельности. В этом контексте отправляющая площадка – существующий жилой комплекс доступного жилья – продает свои неиспользуемые мощности застройки принимающей площадке. Продажа сохраняет текущее использование доступного жилья и собирает средства, которые можно реинвестировать в развитие, чтобы помочь сохранить его в долгосрочной перспективе.Владелец принимающей площадки может затем строить с более высокой плотностью или высотой здания, чем обычно допускается базовым кодексом зонирования – набором местных кодексов, который диктует использование и развитие собственности. Он устанавливает, какие типы застройки – коммерческие, жилые, промышленные и т. Д. – разрешено строить на определенных участках, и устанавливает стандарты строительства для каждой области, такие как минимальные размеры участков, максимальная высота, отступы и размеры дворов. ..

TDR, скорее всего, будут эффективны в регионах, где есть большой спрос на дополнительную плотность на потенциальных участках приема.В некоторых случаях муниципалитет, управляющий программой TDR, играет промежуточную роль, покупая права на застройку у отправляющих участков и удерживая их для будущего покупателя в «банке» TDR. Поддерживая банк TDR, местные юрисдикции гарантируют, что отправляющие сайты могут продавать свои права на разработку, когда это необходимо, даже если покупатель недоступен сразу.

TDR требуют тщательного планирования и разработки. В этом разделе описаны некоторые ключевые моменты, которые необходимо учитывать при создании программы TDR.

Подход

Как описано выше, программы TDR обычно работают, позволяя отправляющему сайту передавать кредиты на разработку принимающему сайту. Некоторые города используют другие методы для передачи прав на застройку. В Нью-Йорке, например, владельцы соседних участков могут «объединить» участки для зонирования и рассчитать плотность как среднее значение по обоим участкам. Владелец незастроенного участка фактически передает права на застройку, позволяя застроить соседний участок с более высокой плотностью, чем обычно допускается.

Одним из наиболее важных шагов в реализации программы TDR является разработка прозрачного и оптимизированного метода обработки транзакций TDR. В рамках этого процесса местным властям необходимо будет определить, следует ли им создавать или поощрять других к созданию банка TDR, чтобы обеспечить бесперебойную работу программы. Владельцы доступного жилья могут пожелать продать права на застройку, когда нет жизнеспособных принимающих участков, а застройщики могут пожелать приобрести избыточную плотность в то время, когда нет отправляющих участков.Банки TDR помогают устранить это несоответствие и обеспечить постоянную ликвидность, покупая и удерживая права на разработку по мере необходимости, пока не появится жизнеспособный покупатель. Однако управление банком TDR может быть сложным, и местные юрисдикции могут решить работать с местным некоммерческим партнером, который может выполнять функции менеджера банка. Округ Кинг, Вашингтон, является ярким примером юрисдикции с банком TDR. ( См. Местный пример в разделе Связанные ресурсы ниже.)

Покрытие

В зависимости от местных целей по сохранению доступного жилья, некоторые города определяют потенциальные места отправки широко, чтобы включить в них разнообразный набор доступных по цене застроек (например,g., многоквартирные дома, парки передвижных домов, однокомнатные помещения и т. д.) или исторические здания. Другие предпочитают ограничить право на участие, чтобы способствовать сохранению доступного жилья, которое обслуживает конкретное население (например, домохозяйства с чрезвычайно низким доходом) или расположено в определенной части города (например, доступная аренда в определенных дорогих или облагораживаемых районах) .

Юрисдикции также определяют и утверждают принимающие участки – например, ограничивая право на покупку прав на застройку жилыми проектами в районах, где город желает способствовать росту и где можно легко разместить избыточную плотность населения.Приемлемые зоны приема могут быть созданы до подачи любых приложений для разработки, что позволяет разработчикам, которые приобретают права на разработку в рамках программы TDR, строить в этих областях с более высокой плотностью – возможно, до предела, установленного местным постановлением. вопрос в пределах его юридической силы. – на «правовой основе» (например, без необходимости дополнительных согласований или изменений). В качестве альтернативы, некоторые города и округа одобряют получение участков на индивидуальной основе, поскольку застройщики запрашивают разрешение на строительство с более высокой плотностью, чем обычно разрешается на основании их приобретения переданных прав на застройку.Такой подход обеспечивает большую гибкость, но обеспечивает меньшую прозрачность и предсказуемость процесса разработки. Города, поселки и округа также могут использовать гибрид этих двух подходов, создавая зону приема по праву, но также принимая запросы на использование TDR в других областях на индивидуальной основе. ^{Эти сайты не обязательно должны быть смежными (хотя некоторые юрисдикции ограничивают их использование, требуя смежности), и могут даже быть расположены на противоположных сторонах города.}

В дополнение к местным программам некоторые сообщества учредили региональные программы СПТБ, которые позволяют продавать права на застройку в разных юрисдикциях.Этот подход, скорее всего, будет осуществим в районах, где есть региональные агентства по землепользованию. Например, Агентство регионального планирования Тахо, двухстороннее региональное агентство по планированию окружающей среды с юрисдикцией в Неваде и Калифорнии, допускает перенос плотности через границы штатов в районе озера Тахо. Развитие часто неравномерно распределяется по мегаполисам, причем в одних районах имеется более высокая концентрация доступного жилья, чем в других. Региональные программы помогают устранить часть этого дисбаланса, предоставляя механизм для распределения ресурсов между юрисдикциями.Региональные программы также могут быть продуктивным способом для небольших населенных пунктов или соседних населенных пунктов с очень разными рынками недвижимости для совместной работы по устранению асимметрии в развитии доступного жилья на региональном уровне.

В некоторых случаях соседи принимающих площадок могут предъявлять претензии с соблюдением надлежащей правовой процедуры, оспаривая дополнительные возможности разработки, предоставляемые TDR. Это особенно верно, когда в результате разработки TDR не согласовывается с всеобъемлющим планом сообщества.Города, поселки и округа должны установить формальные процессы для уведомления соседей о предстоящей транзакции СПТБ и подачи возражения.

Доступность

Доходы от продажи прав на застройку доступного жилья можно реинвестировать в эти объекты недвижимости, помогая покрыть расходы на удовлетворение накопленных потребностей в капитале и текущих операций и обеспечить жизнеспособность объектов недвижимости в долгосрочной перспективе. В результате следует ожидать, что владельцы «отправляющих» участков (зданий, которые сохраняются за счет продажи прав на застройку) сохранят доступность в течение определенного периода времени.Хорошей практикой для городов и округов является установление стандартов продолжительности сохранения доступности по цене. Некоторые города и округа также требуют, чтобы «принимающий» участок выделял часть добавленной плотности для обслуживания домашних хозяйств с низким или средним доходом. Ожидания в отношении доли единиц, которые будут зарезервированы на принимающих участках, целевого уровня (уровней) дохода и периода доступности должны быть четко сформулированы, чтобы обеспечить прозрачность и предсказуемость в процессе разработки.

В местах, где права на застройку особенно ценны, выручка может превышать суммы, необходимые для сохранения доступности собственности на отправляющем участке, и в таких случаях общины захотят установить ограничения на то, как вырученные средства могут быть использованы. В Нью-Йорке, например, Департамент сохранения жилья требует, чтобы некоммерческие владельцы отправляющих участков использовали вырученные средства для поддержания постоянной доступности, разрешает владельцам плату за строительство и требует, чтобы оставшаяся часть использовалась в качестве капитала в других сделках с доступным жильем.

• Взаимодействие с другими программами. Города, поселки и округа, заинтересованные в создании программы СПТБ, должны помнить о том, как СПТБ могут взаимодействовать с другими существующими программами доступного жилья. Например, многие сообщества, принявшие Регламент инклюзивного зонирования или стимулы для включения домов в застройку для семей с низким и средним доходом. Также называется инклюзивным корпусом. Политика предоставления бонуса за плотность Исключение в отношении зонирования, предоставленное муниципалитетом, чтобы разрешить строительство большего количества единиц жилья на данном участке, например увеличение количества жилых единиц на акр, соотношение площади или высоты.Он часто предоставляется зданиям, в которых имеется значительная часть доступных по цене единиц жилья для работающих семей, в обмен на включение доступных по цене единиц жилья в жилые комплексы по рыночным ценам. В руководящих принципах программы TDR должны быть указаны допустимые значения плотности и обязательства по доступности для (вероятно, ограниченного) подмножества объектов недвижимости, отвечающих требованиям обеих программ.

Примеры

• Программа TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния, структурирована для достижения двух целей: (1) сохранение долгосрочной доступности исторически ценных садовых квартир и (2) перенос избыточной плотности населения в части города, куда округ стремится направить развитие.Квартиры в саду являются «отправляющими» участками, и участвующие владельцы обязуются сохранить существующие здания, отремонтировать квартиры и сохранить их доступными по цене не менее 30 лет. Подходящие для приема участки расположены вдоль коридоров и в районах, которые были намечены для реконструкции, а также в районах, где можно разместить дополнительную высоту. Для получения дополнительных сведений о программе TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния, щелкните здесь.

• Банк TDR округа Кинг, штат Вашингтон, оптимизирует переводы плотностей по всему Сиэтлу.Банк TDR может приобретать права на застройку у квалифицированных отправляющих сайтов по цене, не превышающей справедливую рыночную стоимость земли, в то время как отдельные покупатели и продавцы могут использовать онлайн-обмен TDR для ведения переговоров о своих ценах. В 2013 году округ Кинг и город Сиэтл заключили региональное партнерство, которое способствует передаче прав на застройку из сельскохозяйственных районов округа трем районам в центре Сиэтла: Саут-Лейк-Юнион, Денни-Трайангл и коммерческому центру города.Город согласился принять 800 кредитов, что позволило округу сохранить сельскохозяйственные и лесные угодья. В Саут-Лейк-Юнион девелоперы жилых проектов высотой более 85 футов могут получить до 40 процентов дополнительной плотности, необходимой за счет покупки кредитов TDR. Оставшаяся дополнительная высота / плотность может быть достигнута за счет выплаты городу застройщика, которая используется для поддержки строительства доступного жилья. Для получения дополнительной информации о программе TDR в King Country, Washington, щелкните здесь .